Tưởng rằng khách hàng không có tiền khi thị trường khó khăn nhưng chuyện “bất ngờ” đã xảy ra với phân khúc căn hộ trung cấp

Những khó khăn về kinh tế đã tác động không nhỏ đến “túi tiền” và khả năng “xuống tiền” của người mua nhà. Điều này là thực tế diễn ra suốt thời gian qua. Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn ghi nhận những tín hiệu “ngược sóng” và khá lạ ở một số dự án, khi người mua ở thực đóng tiền còn nhanh hơn những gì chủ đầu tư dự kiến.

Mới đây, tại dự án Mizuki Park thuộc khu Nam Tp.HCM của Nam Long Group khi bàn giao cụm căn hộ MP6-7-8 đã ghi nhận hơn 500 căn hoàn tất thanh toán 95%. Điều này nằm ngoài sự dự đoán của chủ đầu tư khi đặt trong bối cảnh khó khăn. Việc không có tiền hoặc không muốn đóng tiếp vì khó khăn tài chính đã được chủ đầu tư dự tính. Thế nhưng, thực chất khách mua đóng tiền đúng tiến độ, thậm chí đóng nhanh và nhiều hơn những dự kiến trước đó của chủ đầu tư. Điều này minh chứng cho việc, bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn được hấp thụ tốt trong thời điểm này. 

Tương tự, tại Bình Dương, dự án căn hộ Phú Đông Sky Garden toạ lạc tại P.An Bình, Dĩ An có đến 65% người mua là nhu cầu ở thực. Theo đó, dù bối cảnh khó khăn nhưng dự án vẫn xây dựng khá nhanh và khách hàng đóng tiền đúng tiến độ dự án. Điều này cho thấy, không phải khách hàng không có tiền mà tuỳ vào từng dự án để người mua xuống tiền. Đây là thời điểm của người mua nhà ở thực. Họ tìm kiếm chốn an cư đúng nghĩa với mức giá hợp lý.

Suốt thời gian qua, các phân khúc bất động sản đều ảnh hưởng thanh khoản. Trong đó, đất nền bị tác động giao dịch nhiều nhất. Kế đến là loại hình bất động sản cao cấp, hạng sang. Dòng căn hộ giá vừa túi tiền, có lượng người mua ở thực chiếm tỉ lệ cao có lẽ là loại hình ít bị ảnh hưởng nhất trong bối cảnh thị trường biến động.

Dự báo căn hộ tại Tp.HCM và các tỉnh phía Nam của DKRA Group cho biết, năm 2023 nguồn cung mới thị trường nhà chung cư dự kiến giảm mạnh, bằng khoảng 75% so với năm 2022, chủ yếu tập trung tại Tp.HCM và Bình Dương. Sức cầu chung thị trường cũng tiếp đà giảm và có thể sẽ cải thiện dần vào cuối quý 4/2023 khi những vướng mắc về pháp lý và tín dụng vào bất động sản hứa hẹn được tháo gỡ một phần.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Group từng nhận định, thanh khoản thị trường căn hộ năm 2023 có thể tập trung ở những dự án nhà ở vừa túi tiền phục vụ cho nhu cầu ở thực với mức giá dưới 50 triệu đồng một m2 tại Tp.HCM và dưới 35 triệu đồng một m2 tại Bình Dương. Nhà ở xã hội hứa hẹn sẽ là điểm sáng thị trường năm 2023 mặc dù nguồn cung vẫn hạn chế, khó có những đột biến trong ngắn hạn.

Theo vị này, năm nay thị trường bước vào giai đoạn dịch chuyển sang phân khúc nhà vừa túi tiền. Đây là nỗ lực của các doanh nghiệp từng bước tái cơ cấu sản phẩm, giúp giảm dần tình trạng lệch pha cung cầu thừa nhà giá cao, thiếu hụt nhà giá rẻ. Thị trường sẽ chứng kiến sự gia tăng nguồn cung căn hộ bình dân còn gọi là nhà giá rẻ (hạng C) và nhà ở xã hội trong năm 2023, điểm rơi có thể kéo dài sang năm 2024-2025 và nguồn cung mới có xu hướng dịch chuyển ra các tỉnh lân cận Tp.HCM.

Cùng quan điểm, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho hay, những biến động giảm thanh khoản và thiếu hụt vốn sẽ tiếp tục kéo dài sang năm 2023, khiến thị trường căn hộ có thể dịch chuyển dần sang phân khúc trung cấp, bình dân hơn trong vòng 2-3 năm tới.

Trong đó, các nhà phát triển bất động sản lớn có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm để thích nghi với giai đoạn khó khăn. Những chủ đầu tư lớn tham gia phát triển nhà ở xã hội ước tính sẽ cung cấp khoảng 2,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội sẽ được phát triển cho những đối tượng thu nhập thấp trước năm 2025. Bên cạnh đó phân khúc nhà ở vừa túi tiền và căn hộ bình dân có thể cũng được chý ý, công bố kế hoạch đầu tư nhiều hơn trong 12 tháng tới.

Với tình hình thắt chặt tín dụng, các chủ đầu tư sẽ tung ra nhiều chính sách thanh toán nhắm đến tệp khách hàng có tiền mặt trong tay, chủ yếu ưu tiên thanh toán nhanh với chiết khấu cao và nhiều ưu đãi để cải thiện doanh số bán hàng trong năm 2023. Tuy nhiên, theo bà Trang, thanh khoản thị trường phụ thuộc rất lớn vào dòng tiền, điều mà cả người mua lẫn người bán đều gặp vướng mắc.

Theo khảo sát mới đây, 92% người được hỏi đã trả lời vẫn có ý định mua nhà ở, trong đó đa số thời gian dự kiến trong vòng 6 tháng tới.

So sánh với sự trầm lắng của bất động sản những năm 2011 – 2012, một số chuyên gia nhận định sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực như thổ cư, nhà phố, đặc biệt căn hộ chung cư vừa tầm vẫn được quan tâm và sẽ có thanh khoản tốt do nhu cầu của người dân luôn ở mức cao.

Nếu như ở giai đoạn trước, khách hàng bị mất niềm tin đối với việc bàn giao sản phẩm thì hiện nay, người mua có sự lạc quan hơn khi nhiều dự án vẫn được thi công và bàn giao theo đúng tiến độ. Thậm chí, một số công trình vẫn cấp tập thi công hoặc bàn giao nhà trong bối cảnh khó khăn. Đa số những công trình này có được dòng tiền ổn định từ khách hàng mua ở thực.