Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ điều chỉnh

Thị trường chịu tác động từ nhiều yếu tố

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng,

thị trường bất động sản

thời gian tới vẫn chịu tác động từ nhiều yếu tố như lãi suất, chi phí vốn, biến động kinh tế toàn cầu cũng như các yêu cầu ngày càng cao về quy hoạch, tiêu chuẩn nhà ở và phát triển đô thị xanh. Điều này đòi hỏi cơ quan quản lý phải điều hành chính sách một cách linh hoạt, hài hòa giữa mục tiêu tăng trưởng và kiểm soát rủi ro.

Bộ Xây dựng dự báo, năm 2026 thị trường vận động theo hướng “sôi động trong thận trọng”; phân khúc căn hộ và nhà ở phục vụ

nhu cầu thực

tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt. Người mua và nhà đầu tư ngày càng ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và có giá trị sử dụng thực thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.

Báo cáo quý I/2026 của Savills cho thấy, thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc trên diện rộng. Tại Hà Nội, xu hướng phát triển đa cực ngày càng rõ nét, với trọng tâm là coi trọng chất lượng sống và trải nghiệm cho cư dân. Trong khi đó, TP.HCM vẫn đối mặt với tình trạng nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu đã có dấu hiệu phục hồi có chọn lọc.

Một điểm đáng chú ý là sự thay đổi trong hành vi người mua. Theo bà Đỗ Thu Hằng –


Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, người mua hiện nay thận trọng hơn, ưu tiên các sản phẩm có thể khai thác sử dụng ngay hoặc tạo

dòng tiền ổn định trong dài hạn

. Xu hướng dịch chuyển ra khu vực vệ tinh cũng gia tăng khi giá bất động sản tại khu vực trung tâm đã neo ở mức cao. Điều này phản ánh sự chuyển dịch căn bản từ tư duy “lướt sóng” sang đầu tư dựa trên giá trị thực.

Bà Hằng nhận định, thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ. Việc tiếp cận vốn từ ngân hàng và các quỹ đầu tư ngày càng khắt khe, chỉ ưu tiên những dự án có tính khả thi cao và đáp ứng nhu cầu thực tế.

Thị trường phân hóa rõ nét

Theo Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, quý I/2026 ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khi hành lang pháp lý tiếp tục được hoàn thiện, giúp tháo gỡ các vướng mắc tồn đọng và tạo điều kiện triển khai nguồn cung mới. Tuy nhiên, điều đáng chú ý là thị trường đang trải qua giai đoạn sàng lọc mạnh nhất trong nhiều năm.

Quá trình này không chỉ đến từ nội tại thị trường mà còn chịu tác động từ các yếu tố bên ngoài như tỷ giá, lạm phát và bất ổn địa chính trị toàn cầu. Sự cộng hưởng của các yếu tố này tạo nên một “phép thử” toàn diện đối với sức chống chịu của các doanh nghiệp bất động sản.

Dưới góc nhìn tích cực, quá trình

sàng lọc

đang góp phần tái định hình thị trường theo hướng an toàn và bền vững hơn. Thị trường hiện vận hành trong trạng thái “kép”: vừa chịu áp lực từ môi trường vĩ mô, vừa tự điều chỉnh thông qua quá trình tái cấu trúc nội tại.

Về nguồn cung, bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, trong quý I/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm nhà ở thương mại mở bán, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm. Dù giảm nhẹ so với quý trước, con số này vẫn cao gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2025.

Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung đang dịch chuyển theo hướng đa cực, phân bổ đồng đều hơn giữa các vùng miền. Nguồn cung cũng mở rộng ra các khu vực vùng ven và các đô thị mới, gắn với các dự án quy mô lớn, phát triển theo mô hình đô thị gắn với giao thông (TOD) và các tiêu chuẩn xanh.

Ở phía cầu, tâm lý người mua đã thay đổi rõ rệt. Trong bối cảnh chi phí vốn cao và thanh khoản chưa phục hồi mạnh, người mua chuyển sang trạng thái “sợ chọn sai”. Điều này khiến các tiêu chí lựa chọn sản phẩm trở nên khắt khe hơn, với ưu tiên hàng đầu là pháp lý minh bạch, khả năng tạo dòng tiền và tiềm năng tăng giá bền vững.