CEO BĐS vẫn khuyên ‘đừng vội bán’ vì một lý do

Căn hộ hơn 3 tỷ đồng cho thuê 7 triệu đồng/tháng, nếu bán gửi tiết kiệm có thể thu 17-22 triệu đồng/tháng

Thị trường bất động sản đi ngang khiến không ít nhà đầu tư bắt đầu tính lại bài toán hiệu quả dòng tiền.

Chị Phan Linh (Hà Nội) hiện thuê một căn hộ để ở với giá 12 triệu đồng/tháng, trong khi đó chị cũng sở hữu một căn 1 phòng ngủ+ tại Khu đô thị phía Tây Hà Nội, đang cho thuê 7 triệu đồng/tháng.

Theo chị Linh, căn hộ hiện có giá thị trường hơn 3 tỷ đồng, đã có sổ hồng và không vay ngân hàng. Chị chỉ còn khoản vay người thân khoảng 600 triệu đồng nhưng không chịu áp lực về thời hạn hay lãi suất.

Với tiền thuê 7 triệu đồng/tháng, chị vẫn phải bù khoảng 5 triệu đồng mỗi tháng cho chi phí thuê nhà đang ở. Mức này hiện chưa tạo áp lực đáng kể, song hiệu suất cho thuê chỉ khoảng 2,7%/năm trên giá trị căn hộ.

Vì vậy, chị Linh đang cân nhắc hai phương án hoặc tiếp tục giữ căn hộ để cho thuê hoặc bán khoảng 3 tỷ đồng rồi gửi tiết kiệm.

Nếu gửi tiền với lãi suất kỳ vọng 7-9%/năm, chị Linh cho rằng 3 tỷ đồng có thể mang lại khoảng 17,5-22,5 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng. Sau khi trả 12 triệu đồng tiền thuê nhà, chị vẫn có thể dư 5,5-10,5 triệu đồng/tháng để tích lũy hoặc tái đầu tư.

Tuy nhiên, điều khiến chị Linh băn khoăn là nếu bán căn hộ, chị có thể bỏ lỡ khả năng tăng giá của bất động sản trong dài hạn. Nếu giá nhà đất tăng mạnh trở lại, việc quay lại mua một căn hộ tương đương có thể sẽ khó hơn.

Một trường hợp được chia sẻ trên diễn đàn bất động sản gần đây cũng đặt ra bài toán tương tự. Một thành viên cho biết đã bán căn hộ trị giá khoảng 5 tỷ đồng, gửi ngân hàng thu khoảng 40 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng, sau đó thuê chính căn hộ tương đương với giá 10 triệu đồng/tháng để ở. Như vậy, người này vẫn còn khoảng 30 triệu đồng mỗi tháng để chi tiêu.

Những câu chuyện này đang đặt ra một câu hỏi được nhiều người quan tâm nhất là trong bối cảnh lãi suất tiền gửi tăng nhưng thị trường bất động sản chững lại, giữ căn hộ cho thuê hay bán để gửi tiết kiệm mới là phương án hiệu quả hơn?

Có nhà, không áp lực vay thì chưa cần bán chung cư

Trao đổi với PV, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty CP Đầu tư phát triển bất động sản EZ việt Nam (EZ Property), cho rằng trước hết cần xác định nhóm khách hàng đang cân nhắc bài toán này là những người đã có nơi ở, còn căn chung cư đang sở hữu là tài sản đầu tư hoặc tài sản tích lũy.

Theo ông Toản, với nhóm này, quyết định giữ hay bán cần được nhìn trên 3 yếu tố: dòng tiền, khả năng tăng giá của tài sản và áp lực tài chính.

Nếu căn hộ được mua từ trước năm 2024, khi mặt bằng giá còn tương đối hợp lý, chủ sở hữu có thể đã ghi nhận mức tăng giá đáng kể. Tùy từng khu vực, vị trí và dự án, mức tăng có thể lên tới hơn 30%. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý hiện nay là thanh khoản chung cư đang chậm lại, nhất là với các sản phẩm có giá cao hoặc những căn hộ mới bàn giao.

Với căn hộ mới nhận nhà, ông phân tích nhà đầu tư còn có thể phải bỏ thêm tiền hoàn thiện nội thất trong khi giá thuê chưa chắc tăng tương ứng. Nếu sử dụng đòn bẩy tài chính, áp lực càng lớn.

“Việc giữ hay bán căn hộ phải phụ thuộc vào tình trạng tài chính của từng người. Nếu nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính quá lớn thì chưa nhất thiết phải bán thời điểm này”, ông Toản nói.

Theo vị chuyên gia, một căn hộ 2 phòng ngủ ở vị trí tương đối tốt, chẳng hạn khu vực Cầu Giấy (Hà Nội), hiện có thể cho thuê khoảng 10-12 triệu đồng/tháng. Sau khi trừ các chi phí liên quan, chủ nhà vẫn có một dòng tiền nhất định.

Với những người đã có nhà ở và không cần sử dụng căn hộ trong ngắn hạn, ông Toản nghiêng về phương án tiếp tục khai thác cho thuê, thay vì bán bằng mọi giá trong thời điểm thanh khoản chưa thực sự thuận lợi.

Lãi vay 10%/năm, nhà đầu tư nên cân nhắc bán trước khi giá chịu áp lực

Ngược lại, với những người đang sử dụng đòn bẩy tài chính và phải trả lãi vay cao, bài toán sẽ khác hoàn toàn. Theo ông Toản, nếu lãi suất vay ở mức khoảng 10%/năm trong khi giá căn hộ khó tăng tương ứng, nguồn cung ngày càng lớn thì chi phí vốn sẽ tạo áp lực rất lớn lên nhà đầu tư.

Trong trường hợp này, chủ sở hữu nên cân nhắc bán để cơ cấu lại tài sản, thay vì cố giữ một bất động sản mà mỗi tháng vẫn phải bù thêm tiền trả lãi.

“Nếu phải vay để đầu tư thì đây là thời điểm cần đặc biệt thận trọng”, ông Toản cho hay.

Về triển vọng giá, ông cho rằng áp lực đối với chung cư có thể còn khá lớn khi nguồn cung mới tăng. Khi nhiều dự án đồng loạt đưa sản phẩm ra thị trường, người mua có thêm lựa chọn, từ đó tạo sức ép lên những sản phẩm có giá cao hoặc vị trí không thực sự nổi bật.

Tuy nhiên, điều này không có nghĩa nhà đầu tư nên bán toàn bộ bất động sản để chuyển sang tiền gửi. “Quan trọng là phải phân loại tài sản”, ông Toản nói.

Theo vị chuyên gia, những bất động sản có pháp lý rõ ràng, có sổ đỏ, giá vốn thấp và nằm ở vị trí có nhu cầu ở thực vẫn có khả năng giữ giá tốt hơn khi thị trường điều chỉnh.

Một trong những vấn đề đáng lưu ý nhất hiện nay, theo ông Toản, là giá bất động sản có thể không giảm quá sâu nhưng thanh khoản lại rất thấp. Nhiều người có nhu cầu bán nhưng không dễ tìm được người mua ở mức giá kỳ vọng. Tình trạng này đặc biệt đáng chú ý tại những dự án có quy mô lớn, nguồn cung lên tới hàng nghìn sản phẩm.

“Khi nhiều dự án cùng lúc đưa sản phẩm ra thị trường, nguồn cung sẽ rất lớn trong khi sức mua khó tăng tương ứng trong thời gian ngắn. Do đó, tôi cho rằng nhà đầu tư không nên chỉ nhìn vào câu chuyện giá có thể tăng bao nhiêu mà phải quan tâm đến khả năng bán được tài sản khi cần tiền”, CEO EZ Property nhấn mạnh.

Vị CEO cho rằng, một tài sản tăng giá trên giấy nhưng mất nhiều tháng để tìm được người mua thì hiệu quả đầu tư thực tế chưa chắc cao. Ngược lại, những tài sản có pháp lý rõ ràng, mức giá phù hợp và gắn với nhu cầu ở thực vẫn có lợi thế nhất định về thanh khoản.

Trong bối cảnh nguồn cung mới đang được chuẩn bị đưa ra thị trường, ông Toản lưu ý nhà đầu tư càng cần thận trọng với những sản phẩm có giá trị quá lớn, sử dụng đòn bẩy cao hoặc phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Lệ Chi