Đất nền phía Nam lao dốc, “điểm nóng” Cần Giờ, Hóc Môn, Quận 9 đang diễn biến thế nào?

Từ sau thời điểm Tết nguyên đán, nhà đầu tư rao bán tài sản “lỗ” tăng mạnh. Nguồn hàng giảm giá gửi môi giới bất động sản bán lại cũng tăng rõ nét. Bên cạnh đất thổ cư, thì đất vườn, đất nông nghiệp “xếp hàng” chào bán.

Trong đó, giá đất nền có dấu hiệu lao dốc mạnh. Những khu vực vốn là “điểm nóng” đất nền như Q.9 (cũ, nay là Tp.Thủ Đức, Tp.HCM), Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh…giá ghi nhận chững lại hoặc giảm từ 10-20% so với đầu năm 2022, tuỳ từng khu vực.

Cùng với đó, nguồn hàng xả ngộp tăng mạnh, khiến mặt bằng giá đất nền từng khu vực bị biến đổi khá nhiều trong thời gian qua.

Ghi nhận cho thấy, từ đầu tháng 3/2023 đến nay, giá đất nền thứ cấp tại khu vực Q.9 đã giảm từ 10-15% so với cuối năm 2022. Nếu thời điểm cuối năm ngoái, nhiều nhà đầu tư vẫn giữ giá bán ra thì hiện tại đã tăng cường việc giảm thêm giá từ 100-200 triệu đồng/nền để dễ ra hàng. Đây cũng là khu vực suốt thời gian qua, giá bất động sản khá ổn định, thường theo chiều hướng tăng, rất ít khi giảm.

Tuy vậy, từ giai đoạn giữa năm 2022 đến nay, những tác động về chính sách tín dụng đã ảnh hưởng trực tiếp đến sức mua cũng như giá bán đất nền khu vực này. Các nền đất trong khu dân cư hiện hữu/khu dân cư mới giá đã giảm ít nhất 10% so với cuối năm 2022. Dù giá giảm nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn khó ra hàng.

Hoạt động mua bán tại khu vực này cũng chậm nhịp. Nguồn hàng ngộp, hàng xả liên tục được môi giới rao bán nhưng nhà đầu tư vẫn khá “dửng dưng”. Tâm lý chờ đợi, nghe ngóng thêm tình hình thị trường là nguyên nhân chính khiến nhà đầu tư chưa xuống tiền ở giai đoạn này.

Một số lô đất thổ cư diện tích 50-60m2 tại P.Long Trường, Q.9 hiện đang rao bán 2.5-2.9 tỉ đồng/nền. Mức này đã giảm 250-350 triệu đồng/nền so với thời điểm đầu năm 2022. Một số nhà đầu tư bán lại bằng giá so với giá mua vào năm ngoái nhưng mãi vẫn chưa ra được hàng.

Tại Cần Giờ, Hóc Môn, Củ Chi và Bình Chánh, giá đất nền cũng ghi nhận giảm mạnh. Mức bình quân trên dưới 20% so với thời điểm đầu năm 2022. Cụ thể, tại Cần Giờ, những lô thổ cư nhỏ trên đường Giồng Ao hồi tháng 1/2023 rao giá 34 triệu đồng/ m2, nay hạ xuống còn 30 triệu đồng/m2, giảm gần 12% so với đầu năm nay và giảm trên 30% so với 12 tháng qua.

Hay, đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản mặt biển thị trấn Cần Thạnh, giá đã giảm khoảng 20% với các lô diện tích lớn trên 2.000-3.000 m2. Tìm hiểu được biết, dù chưa đến mức cắt lỗ nhưng tình trạng rao bán giảm sâu so với giá trước đó cho thấy sự sụt giảm về mặt bằng giá khá mạnh ở khu vực này.

Tương tự, tại huyện Bình Chánh, giá bán đất nền trên thị trường thứ cấp cũng giảm 15-25%, tuỳ khu vực và sản phẩm. Một số lô đất nông nghiệp diện tích lớn trên 5.000-10.000 m2 do người đang nắm giữ rổ hàng bị áp lực tài chính, buộc thoát hàng và giá giảm từ 10-30%. Các đất nền dự án tại Tân Túc, Tân Kiên, Bình Hưng … giá giảm trung bình khoảng 10% so với tháng 12/2022.

Theo báo cáo mới nhất của DKRA Vietnam, mặt bằng giá thứ cấp đất nền hai tháng đầu năm giảm 10-23% so với cuối năm ngoái, mức giảm phổ biến 100-690 triệu đồng một nền, có nhiều trường hợp giảm giá lên đến một tỷ đồng một nền và tập trung chủ yếu ở nhóm các nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 – 2022 của các chủ đầu tư.

Theo đơn vị này, giá đất nền đi xuống trong bối cảnh giao dịch thị trường yếu. Hai tháng đầu năm 2023, sức cầu chung của thị trường giảm mạnh, lượng giao dịch phát sinh khiêm tốn khi chỉ có 16 nền đất giao dịch thành công. Đại diện đơn vị này cho rằng, trước tình hình lãi suất ở mức cao, các vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để, khó khăn trong việc thu xếp dòng vốn, thanh khoản thị trường đất nền khó có thể chuyển biến tích cực trong thời gian ngắn.

Còn theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, mặc dù đất nền vẫn là loại hình nhà đầu tư ưa chuộng. Tuy nhiên, tình trạng hàng ngộp tài chính và giá bán lao dốc đang diễn ra mạnh ở các địa phương. Trong ngắn hạn, thị trường đất nền chưa thể hồi phục. Nhưng các khu vực có tiềm năng về hạ tầng, siêu dự án sẽ có cơ hội bật dậy nhanh sau đợt này.

“Từ quý 2/2023 trở đi, phân khúc đất nền có thể diễn ra đợt giao dịch đến từ các sản phẩm hàng ngộp, hàng xả. Nhà đầu tư có tài chính tốt vẫn âm thầm gom những bất động sản này”, ông Quang chia sẻ.