Cả năm chỉ có 2 dự án nhà ở được cấp phép xây dựng tại TP.HCM

Nhà ở cao cấp chiếm lĩnh thị trường

Theo số liệu của Sở Xây dựng TP.HCM, trong 11 tháng của năm 2024 chỉ có 12 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, trong đó chỉ có một dự án nhà ở xã hội. Trong khi đó, không có dự án nhà nào được giao đất, cho thuê đất và chỉ có hai dự án nhà ở thương mại được cấp giấy phép xây dựng.

Số lượng dự án và căn hộ thương mại đang triển khai và đủ điều kiện huy động vốn trong 11 tháng giảm thấp nhất trong giai đoạn 2020-11.2024, chỉ 31 dự án với 31.167 căn hộ, bằng khoảng 1/3 trước đây. Trong số này chỉ có bốn dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn đưa sản phẩm ra thị trường, với 1.611 căn nhà, giảm 75% và tất cả đều là nhà ở cao cấp.

Do nguồn cung khan hiếm nên giá nhà bình quân của 1.611 căn nhà nói trên đã lên trung bình 9,39 tỉ đồng/căn. Nhưng đây mới chỉ là giá nhà sơ cấp do chủ đầu tư đăng ký giá nhà với Sở Xây dựng khi lập dự án đầu tư, nên chắc chắn giá bán nhà thực tế trên thị trường sẽ còn cao hơn rất nhiều.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) so sánh, trong 11 tháng nhưng chỉ có 12 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư là quá ít, chỉ bằng khoảng 1/5 số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư vào các năm trước đại dịch CoViD-19.

Tình trạng không có dự án nhà ở nào được giao đất, cho thuê đất trong 11 tháng qua và chỉ cấp giấy phép xây dựng cho hai dự án nhà ở thương mại và không có dự án nhà ở xã hội dẫn đến hệ quả là sẽ không có dự án mới được bổ sung cho thị trường cũng như không có dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội (mới) nào đủ điều kiện triển khai thực hiện vào đầu năm 2025.

Điều này cho thấy rõ các vướng mắc trong quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng tại TP.HCM. Trước hết là vẫn còn ách tắc trong công tác chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư là bước 1 khởi đầu cho chuỗi quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng. Bởi lẽ, phải hoàn thành bước 1 do Sở Kế hoạch Đầu tư thực hiện thì mới được thực hiện bước 2 do Sở Quy hoạch Kiến trúc hoặc UBND cấp huyện phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Sau khi được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì chủ đầu tư mới được thực hiện bước 3 do Sở Tài nguyên Môi trường thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất và Sở Xây dựng (hoặc Bộ Xây dựng) thẩm định dự án, trong đó có thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở và Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng các công trình của dự án nhà ở. Sau đó, chủ đầu tư mới được thực hiện bước 4 về định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo người đứng đầu HoREA, đây là lần đầu tiên phân khúc nhà ở cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ thị trường bất động sản TP.HCM và tại thời điểm hiện nay trên thị trường không còn nguồn cung nhà ở trung cấp, nhà ở bình dân (mới) có giá vừa túi tiền.

Hệ quả là, cơ cấu sản phẩm nhà ở trong “mô hình kim tự tháp nhà ở” TP.HCM tiếp tục tình trạng mất cân đối nghiêm trọng như kim tự tháp bị lộn ngược đầu kể từ năm 2020 cho đến nay. Bởi năm 2020 nhà ở cao cấp chiếm 70,6%, năm 2021 chiếm 72%, năm 2022 chiếm 78,3%, năm 2023 chiếm 68,55% và 11 tháng của năm 2024 chiếm 100% số lượng nhà ở trên thị trường.

Hoạt động M&A cũng “tắc”

Không chỉ dự án ách tắc, hoạt động chuyển nhượng dự án (M&A) cũng không có lối ra khi nhu cầu chuyển nhượng dự án trong thực tế rất lớn của nhiều chủ đầu tư để tái cơ cấu, vượt qua khó khăn, tạo dòng tiền. Đây cũng là “quyền” của doanh nghiệp được tự chủ kinh doanh nhưng luật Kinh doanh bất động sản 2024 chỉ cho phép dự án được chuyển nhượng dự án khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính đã dẫn đến hạn chế quyền chuyển nhượng dự án của doanh nghiệp là chưa hợp lý và chưa sát thực tiễn.

Tình trạng “ách tắc” hoạt động hoạt động M&A là do trước đây luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định của pháp luật. Do vậy rất cần thiết tháo gỡ điểm nghẽn về hoạt động chuyển nhượng dự án để vừa tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, vừa khơi thông ách tắc cho hoạt động chuyển nhượng dự án, vừa hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và vừa tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.

Nếu chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì, luật chỉ cần quy định chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản phải “kế thừa” nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và việc này không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.