Băn khoăn giá đất, bảng giá đất hàng năm

Ngày 3-3, Ủy ban MTTQ TP HCM tổ chức hội nghị lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Phát biểu tại đây, ông Đặng Thanh Bình, Phó Ban liên lạc kiều bào quận 1, cho rằng dự thảo bãi bỏ quy định về khung giá đất là hoàn toàn hợp lý.

“Việc bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường thì Nhà nước và người dân đều có lợi. Đây là cuộc cách mạng, thay đổi về tư duy quản lý từ biện pháp hành chính sang cơ chế thị trường” – ông Đặng Thanh Bình nói.

Tuy nhiên, theo điều 154 dự thảo thì bảng giá đất chỉ áp dụng cho một số mục đích còn mục đích khác như bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thu tiền khi giao đất cho các tổ chức lại phải định giá cho từng dự án sẽ phát sinh thêm nhiều giá đất.

“Vì vậy, nên định giá đất bám sát giá thị trường thì hoàn toàn có thể giao đất trực tiếp mà không cần phải đấu giá, đấu thầu. Nếu làm tốt khâu định giá đất thì mọi chế định sẽ tốt theo. Ngược lại, nếu định giá đất không tốt sẽ phát sinh bất cập, tranh chấp, bất bình đẳng xã hội ở bất kỳ khâu nào” – ông Đặng Thanh Bình nói.

Theo ông Bình, vấn đề xây dựng giá đất tiệm cận với giá thị trường là mấu chốt của vấn đề trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Nhà nước cần tập trung nguồn nhân lực, xây dựng hệ thống thông tin đất đai, tăng cường chất lượng công tác định giá để định giá đất sát với giá thị trường. Từ đó, góp phần xây dựng thị trường bất động sản công bằng, minh bạch, lành mạnh, hài hòa lợi ích của các bên.

Làm rõ hơn nội dung này, TS Nguyễn Vinh Huy, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP HCM, cho hay điều 154 của dự thảo quy định “bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1 tháng 1 của năm” chưa mang tính khả thi.

Theo ông, việc xây dựng bảng giá đất hàng năm có ưu điểm là bảo đảm sự cập nhật kịp thời với biến động giá đất trên thị trường. Tuy nhiên, Luật Đất đai hiện hành quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần.

Do đó, nếu có sự thay đổi về kỳ xây dựng bảng giá đất, cần đánh giá khả năng thực tế địa phương có đáp ứng được yêu cầu triển khai quy định này hay không?

Từ đó, ông đề nghị không nên quy định xây dựng bảng giá đất định kỳ hằng năm mà nên quy định điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động từ 20% trở lên.

Tuy nhiên, với những quy định tại dự thảo, cơ quan quản lý giá đất khó có thể thu thập đầy đủ dữ liệu và chuẩn xác về “giá đất phổ biến trên thị trường” cũng như xác định thế nào là “biển động giá đất”.

“Đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc xem dữ liệu công chứng và dữ liệu khai thuế sử dụng đất là nguồn để xác định giá đất phổ biến trên thị trường và là căn cứ để đánh biến động giá đất” – TS Huy nói.

Nhà nước thu hồi đất

Ông Mã Xuân Tuấn, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu tư vấn đầu tư bất động sản TP HCM, cho hay các phương pháp xác định giá đất hiện nay bằng khung giá chưa phù hợp so với giá thị trường.

Theo ông Tuấn, thu hồi đất hiện có 2 phương thức là Nhà nước ra quyết định thu hồi và chủ doanh nghiệp có dự án tự thỏa thuận với người dân có đất.

“Khi để người dân và nhà đầu tư tự thỏa thuận sẽ phát sinh vấn đề. Đó là giá cao hơn hẳn so với khi Nhà nước thu hồi sẽ xảy ra bất bình đẳng, gây khiếu kiện. Nhà nước đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước quản lý. Khi giao chủ đầu tư thu hồi thì Nhà nước đã tự bỏ quyền của mình. Do đó, đề nghị đất đai đã thuộc diện Nhà nước quyết định có dự án đầu tư thì phải do nhà nước thu hồi” – ông Mã Xuân Tuấn nhấn mạnh.