Bảng giá đất mới tại TP.HCM xây dựng thế nào?

Tránh gây “sốc giá”

TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, phân tích: Theo quy định của luật Đất đai 2024, từ ngày 1.1.2026 các địa phương phải ban hành bảng giá đất lần đầu áp dụng thống nhất. Việc xây dựng bảng giá đất mới không chỉ là yêu cầu kỹ thuật, mà còn là công cụ điều tiết thị trường, định hướng phát triển đô thị và tạo môi trường đầu tư minh bạch. Do vậy cần một bảng giá đất sát với giá thị trường để tránh tình trạng hai giá trong giao dịch bất động sản như lâu nay. 

Để làm được điều này, TP.HCM cần chuẩn hóa dữ liệu giao dịch từ cơ quan thuế, công chứng, ngân hàng và đấu giá để loại bỏ yếu tố đầu cơ, giao dịch nội bộ. Ứng dụng công nghệ dữ liệu lớn và trí tuệ nhân tạo để tính giá chuẩn theo từng thửa đất, lấy giá trung bình của thị trường làm cơ sở. Ngoài ra cần xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) theo vị trí hẻm, khoảng cách đến ga metro/TOD, hạ tầng xã hội, rủi ro ngập, nhằm phản ánh sát thực tế nhưng vẫn giữ sự ổn định. Khi xây dựng bảng giá đất, minh bạch là yếu tố then chốt. Muốn vậy, bảng giá mới cần được công bố trên bản đồ số và có cơ chế phản biện độc lập, tiếp nhận góp ý từ doanh nghiệp (DN), người dân.

“TP.HCM cần thiết kế bảng giá đất theo 5 trục phát triển. Trục phía đông (khu vực TP.Thủ Đức cũ) là trung tâm công nghệ cao, cửa ngõ sân bay Long Thành, là khu vực phát triển, cao cấp nên bảng giá đất cao và sát thị trường. Trục phía bắc (khu vực Hóc Môn, Củ Chi cũ) là đất công nghiệp, logistics nên cần tách giá đất sản xuất khỏi đất ở để giảm đầu cơ do mục đích sử dụng đất (SDĐ) khác nhau. 

Trục phía tây (khu vực Bình Chánh cũ) là cửa ngõ Tây Nam bộ cần điều chỉnh giá theo năng lực hạ tầng và các trục đường vành đai. Trục phía nam (khu vực Nhà Bè, Cần Giờ cũ) là đô thị sinh thái, mật độ xây dựng rất thấp nên áp dụng “giá hành lang bảo tồn” để bảo vệ tài nguyên. Trong khi đó khu vực lõi trung tâm cần “neo” giá hợp lý để không triệt tiêu động lực tái thiết đô thị. Đây là cơ sở để giá đất không chỉ phản ánh thị trường mà còn định hướng phát triển đô thị theo quy hoạch dài hạn”, TS Trần Việt Anh đề xuất.

Để hài hòa 3 bảng giá cũ, chuyển đổi suôn sẻ, TS Trần Việt Anh kiến nghị, năm đầu áp dụng bảng mới (năm 2026), điều chỉnh giá tăng giảm 20% tại khu vực giá cao và tăng tối đa 25% với nơi giá quá thấp. Giảm dần chênh lệch giữa các khu vực giáp ranh xuống dưới 10% trong vòng 3 năm.

“Bảng giá đất mới không chỉ để tính nghĩa vụ tài chính mà còn là công cụ điều tiết thị trường, định hướng đầu tư và phát triển đô thị. Với dữ liệu minh bạch, hệ số K linh hoạt và cơ chế phản hồi kịp thời, TP.HCM có thể tạo ra một môi trường đầu tư cạnh tranh, đồng thời bảo vệ quyền lợi người dân. Một bảng giá đất chuẩn xác sẽ giúp TP khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, kiểm soát đầu cơ và thu hút dòng vốn phát triển hạ tầng, xứng tầm đô thị đặc biệt, trung tâm kinh tế hàng đầu cả nước. Với bối cảnh TP.HCM đang chuyển từ 3 bảng giá cũ sang một bảng thống nhất, cần lộ trình rõ ràng để tránh sốc giá và méo mó thị trường”, TS Trần Việt Anh đề xuất.

Điều tiết tỷ lệ thu phù hợp

Trước đó, bảng giá đất quá cao khiến người dân và DN bức xúc. Nhưng ông Nguyễn Thế Phượng, Phó chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá VN, cho rằng không phải lỗi của bảng giá đất mà lỗi do tỷ lệ thu quá cao, thu 100% bảng giá đất. Do vậy, bảng giá đất vẫn làm theo giá thị trường nhưng thu sao cho hợp lý. Ví dụ trước đây khi người dân chuyển mục đích SDĐ, đối với đất trong hạn mức là không thu tiền SDĐ, còn ngoài hạn mức thì thu theo hệ số K ở mỗi khu vực. 

Tất cả đều hài hòa lợi ích, người dân hay DN không kêu, ngân sách cũng thu đủ. Vì thế, cần linh động vận dụng bảng giá đất cho phù hợp. Ngành nghề nào khuyến khích thì thu ít, không khuyến khích thì thu cao. Người dân chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở để xây nhà, cho con cháu thu khác với chuyển mục đích sử dụng để phân lô bán nền kinh doanh. Cũng không thể dùng bảng giá đất cho nhiều mục đích. Bởi nếu dùng để bồi thường đất nông nghiệp là rất thấp, nhưng lấy giá đất nông nghiệp để tính tiền chuyển mục đích SDĐ lại quá cao.

“Bảng giá đất phải cập nhật mỗi năm, không thể để như trước đây 5 năm mới làm một lần đã làm phát sinh cơ chế hai giá. Giá đất phải phản ánh thực tế thị trường, còn việc sử dụng nó như thế nào là chuyện của nhà nước. Nhà nước không thể can thiệp giá đất, mà chỉ có thể điều tiết bằng chính sách, tỷ lệ thu theo từng nhóm đối tượng cụ thể, từng ngành nghề. Ngành nghề khuyến khích có thể thu bằng 0. Như hiện nay người có công với cách mạng được miễn tiền SDĐ”, ông Nguyễn Thế Phượng nói thẳng.

Điều chỉnh bảng giá đất là cần thiết bởi theo TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, pháp lý 3 bảng giá đất của 3 địa phương có khác nhau. Sau hợp nhất, do ranh địa giới đã thay tên và khác hẳn nên điều chỉnh là điều cần thiết. Bảng giá TP.HCM cũ có biên độ tăng quá lớn từ 3 – 38 lần, trong khi đó 2 bảng giá của Bình Dương và Bà Rịa-Vũng Tàu trước đây biên độ tăng không lớn. Điều này không tạo được sự công bằng cho người dân 3 địa phương sau hợp nhất. Do đó, để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước với nhân dân, giữa nhà nước với DN, nhằm định hướng ổn định KT-XH, góp phần khơi thông dòng tiền đang bế tắc trên hệ thống quốc gia, thì việc điều chỉnh bảng giá đất tại TP.HCM mới là rất quan trọng.

“Về giá đất ở và đất nông nghiệp nằm cùng thửa đất khi chuyển đổi phải bảo đảm nguyên tắc, giá đất nông nghiệp chuyển đổi cộng với thuế, phí sử dụng đất phải bằng giá đất ở trong bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành. Trong khi đó, theo dự thảo Nghị định 103/2024 sửa đổi thì thuế chuyển đổi mục đích bằng 30% giá đất ở. Do vậy TP.HCM nên điều chỉnh giá đất nông nghiệp trong bảng giá sao cho phù hợp. Ở khu vực giáp ranh trước đây giá đất cũng phải được điều chỉnh tiệm cận với nhau”, TS Phạm Viết Thuận đề xuất.