Bí quyết an cư từ NOXH đến chọn nhà theo hạ tầng trong thị trường 2026

Trong một sự kiện về bất động sản diễn ra hồi trung tuần tháng 7, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, mở đầu phần chia sẻ của mình bằng một quan sát thú vị: “Tôi nhìn thấy có hai kiểu khuôn mặt buồn – vui khác nhau trong hội trường. Những khuôn mặt này phần nào phản ánh sự phân hóa của thị trường bất động sản. Có người làm ăn tốt nhưng cũng có người cảm thấy buồn vì kinh doanh gặp khó”.

Sự đối lập giữa hai thái cực buồn – vui trên là lăng kính phản ánh thị trường bất động sản Việt Nam ở thời điểm hiện tại. Sự ‘ế ẩm’ của các sản phẩm nhà ở không trải rộng toàn bộ thị trường mà chỉ ở những dự án có giá bán quá cao. Trong khi đó, nhà ở vừa túi tiền đang ‘cháy hàng’.

‘Nghẹt thở’ mua nhà

Minh chứng rõ nhất cho những ‘khuôn mặt rạng rỡ’ trên thị trường bất động sản nằm ở chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội (NOXH) hay niềm vui vỡ òa của những gia đình đã may mắn chạm tay vào giấc mơ an cư.

Ngày 4/7 vừa qua là mốc thời gian không thể quên đối với gia đình chị Trần Thị Đào (sinh năm 1991). Họ là 1 trong 3.653 khách hàng nộp hồ sơ và hồi hộp chờ đợi tại dự án NOXH CT3 Kim Chung (xã Thiên Lộc, Hà Nội). Vượt qua tỷ lệ chọi 1/11 ở vòng bốc thăm của mình, phần thưởng cho vợ chồng chị là được mua căn hộ 60m2, với tổng giá trị 1,085 tỷ đồng – tương đương đơn giá hơn 18 triệu đồng/m2.

“Chúng tôi không tin vào mắt mình khi màn hình điện thoại báo kết quả”, chị Đào kể lại khoảnh khắc cầm chắc tấm vé dọn vào căn nhà mới cuối năm nay.

Ở đầu kia của đất nước, kịch bản ‘cháy hàng’ nhà ở bình dân cũng diễn ra tại TP.HCM. Dự án NOXH Lý Thường Kiệt (phường Diên Hồng) từng ghi nhận tới hơn 12.000 hồ sơ đăng ký để mua 750 căn hộ – đẩy tỷ lệ chọi lên mức 1/16.

Bóc tách dữ liệu trên, PGS.TS Trần Thị Hồng Liên, Trưởng khoa Quản trị Kinh doanh (Trường Đại học Kinh tế – Luật, Đại học Quốc gia TP.HCM) nhận định: Con số 750 căn và 12.000 hồ sơ không đơn thuần là tỷ lệ chọi 1/16. Bản chất là chỉ có 6,25% hộ gia đình có nhu cầu về NOXH có khả năng được đáp ứng, trong khi 93,75% hộ còn lại sẽ phải tiếp tục chờ đợi.

Quá trình phỏng vấn 20 nhà đầu tư bất động sản từ Bắc vào Nam của các chuyên gia Đại học Kinh tế – Luật cũng xác nhận một thực tế: NOXH là phân khúc đang có nhu cầu thực sự trên thị trường với cầu luôn vượt cung. Các chủ đầu tư gần như không có hàng tồn kho đối với sản phẩm này.

Nhà ở thương mại phân hóa rõ rệt

Dữ liệu từ Savills Việt Nam cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2026, TP.HCM đón nhận 3.700 căn hộ mới từ 7 dự án. Mặc dù nguồn cung hạn hẹp, nhưng các đợt mở bán mới chủ yếu tập trung ở hạng A và B (cao và trung cấp), với mức giá đều trên 90 triệu đồng/m2 thông thủy.

Trong đó, 80% các dự án có giá vượt ngưỡng 120 triệu đồng/m2. Sự lệch pha giữa giá chào bán và túi tiền người dân đã kéo tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường thành phố rơi xuống mức 32%.

Tại Hà Nội, bức tranh do Cushman & Wakefield phác họa cho ra kết quả tương tự. Trong 11.000 căn hộ mở bán mới nửa đầu năm 2026, phân khúc hạng sang chiếm tới hơn 52%, trong khi phân khúc bình dân hoàn toàn vắng bóng.

Bức tranh thị trường vẫn có những điểm sáng đối với sản phẩm nhà ở thương mại. Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn phân tích, đang có sự phân hóa diễn ra trong cùng một loại hình bất động sản.

Ví dụ, cùng là chung cư nhưng dự án có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ, hạ tầng kết nối thuận lợi và tiện ích hoàn thiện sẽ có sức cầu khác biệt so với sản phẩm xa trung tâm, thiếu kết nối hoặc chưa hình thành cộng đồng cư dân. Cùng là đất nền, nhưng đất tại khu vực có hạ tầng thực, dân cư thật và quy hoạch rõ ràng sẽ khác đất chỉ tăng giá nhờ kỳ vọng.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, các dự án nằm gần hạ tầng trọng điểm như metro, đường vành đai hoặc cầu đang nhận được mức độ quan tâm cao. 65% môi giới tham gia khảo sát cho biết khách hàng của họ “rất ưu tiên” hoặc “ưu tiên” những dự án có kết nối hạ tầng tốt.

Mức độ ưu tiên này cũng được phản ánh qua khả năng chi trả khi có tới 91% ý kiến cho rằng khách hàng sẵn sàng trả thêm để sở hữu bất động sản gần hạ tầng trọng điểm. Trong đó, mức đầu tư thêm được lựa chọn nhiều nhất là 5-10%.

Tái cân bằng thị trường

Có thể thấy, thách thức của thị trường bất động sản nội địa hiện nay không nằm ở tổng lượng nguồn cung, mà còn ở mức độ phù hợp giữa sản phẩm, khả năng chi trả và vị trí việc làm của người có nhu cầu ở thực. Do đó, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Việt Nam cho rằng, việc tái cân bằng thị trường cần được tiếp cận đồng thời từ phía quy hoạch, chính sách đất đai, quy trình phát triển dự án và chiến lược sản phẩm của doanh nghiệp.

Đối với cơ quan quản lý, cần xây dựng cơ sở dữ liệu đầy đủ hơn về nhu cầu nhà ở theo thu nhập, quy mô hộ gia đình, vị trí việc làm và khả năng chi trả. Đây là nền tảng để xác định thị trường đang thiếu loại sản phẩm nào, ở khu vực nào và với mức giá hoặc chi phí thuê ra sao.

Tiếp theo là tạo quỹ đất có hạ tầng phù hợp cho nhà ở vừa túi tiền, NOXH và nhà cho thuê dài hạn. Một sản phẩm có giá thấp nhưng nằm quá xa nơi làm việc, thiếu giao thông công cộng và dịch vụ thiết yếu chưa chắc đã bảo đảm khả năng chi trả nếu tính trên tổng chi phí sinh sống.

Việc tiếp tục chuẩn hóa và nâng cao tính dự báo của quy trình pháp lý cũng rất quan trọng. Đại diện Savills cho rằng, thời gian chuẩn bị kéo dài và mức độ bất định cao đều được phản ánh vào chi phí phát triển dự án. Khi quy trình trở nên minh bạch và ổn định hơn, doanh nghiệp có thêm cơ sở để xây dựng kế hoạch dài hạn và phát triển các dòng sản phẩm có biên lợi nhuận hợp lý hơn.

Về phía doanh nghiệp, chiến lược sản phẩm của các đơn vị cũng cần bắt đầu từ sức mua bền vững, thay vì chỉ dựa trên diễn biến giá trong ngắn hạn. Các yếu tố như diện tích căn hộ, thiết kế công năng, tiến độ thanh toán, chi phí vận hành và khả năng kết nối tới khu trung tâm làm việc cần được nghiên cứu như một tổng thể.

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng có thể đa dạng hóa mô hình phát triển, bên cạnh sản phẩm để bán còn có nhà ở cho thuê, nhà ở vừa túi tiền và các hình thức hợp tác phù hợp với từng nhóm khách hàng. Việc áp dụng thiết kế tiêu chuẩn hóa, quản lý chuỗi cung ứng và phát triển theo giai đoạn có thể góp phần kiểm soát chi phí mà không nhất thiết làm giảm chất lượng sống.

Trong dài hạn, thị trường chỉ có thể tái cân bằng khi ba điều kiện cùng được cải thiện, gồm: đất đai và hạ tầng giúp giảm chi phí đầu vào; quy trình pháp lý làm giảm thời gian và rủi ro triển khai; doanh nghiệp chuyển những lợi thế đó thành sản phẩm phù hợp hơn với khả năng chi trả. Mục tiêu cuối cùng không chỉ là bổ sung thêm nguồn cung bất động sản, mà là tạo ra nhiều cơ hội cư trú phù hợp hơn: đúng nhu cầu, đúng khả năng tài chính, có kết nối thuận tiện và được hỗ trợ bởi một hệ thống hạ tầng có khả năng vận hành bền vững, theo TS Khương.

Trần Chung