Đẩy mạnh cấp sổ hồng cho người dân

Chủ đầu tư và cư dân đều mừng

Cụ thể, ngày 5.11 vừa qua, UBND TP.HCM chính thức lập tổ công tác giải quyết các vấn đề liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) cho các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố. Mục tiêu nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp sổ hồng, bảo đảm quyền và lợi ích cho người mua nhà tại các dự án.

Theo cập nhật của Sở TN-MT TP.HCM, tính đến tháng 3 năm nay, toàn thành phố còn 59.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng. Nguyên nhân chủ yếu là chủ đầu tư dự án chậm nộp hồ sơ, bất động sản mới (officetel, shophouse) thiếu pháp lý, căn hộ phải nộp tài chính bổ sung hoặc thuộc diện đang thanh tra, điều tra… Điều này đồng nghĩa với hàng vạn người mua nhà dù đã nhận bàn giao và vào ở ổn định nhiều năm vẫn chưa được nhận sổ. Vì thế, động thái mới của TP.HCM đang được rất nhiều hộ dân kỳ vọng.

Đơn cử các cư dân tại chung cư Hà Đô (Q.10), khi nghe chủ đầu tư thông báo đi nộp hồ sơ và đóng số tiền 5% còn lại để làm sổ đã hết sức phấn khởi. Bởi họ đã dọn về sống tại chung cư này từ năm 2020, đến nay đã hơn 4 năm mà chưa được cầm sổ trong tay nên ai cũng phập phồng, lo ngại. “Căn hộ ở trung tâm, giá trị cao nên không có sổ khiến cư dân bất an, lúc nào cũng nơm nớp. Chưa kể có sổ sẽ có thể làm hộ khẩu hay khi cần vốn làm ăn có thể thế chấp, cầm cố…, nói chung tiện lợi cả đôi đường”, anh Tam, một cư dân tại đây, chia sẻ. Tương tự, hơn 2.400 cư dân tại chung cư Botanica Premier (Q.Tân Bình) đã liên hệ với chủ đầu tư, chờ phản hồi của cơ quan chức năng về việc thẩm định giá tính tiền sử dụng đất để tiếp tục thực hiện các thủ tục pháp lý để được cấp sổ. Theo chị Lê Thị Hạ Hiền, một cư dân tại đây, chị và các hộ khác đã dọn về ở được 5 năm nhưng vẫn chưa nhận được bất kỳ giấy tờ pháp lý nào chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Chị hy vọng thành phố sẽ sớm cấp sổ hồng cho các căn hộ tại chung cư này để bảo đảm quyền lợi hợp pháp và có tài sản khi cần thế chấp vay vốn làm ăn.

Các cư dân tại chung cư The Sun Avenue (TP.Thủ Đức) cũng đang hy vọng tháo gỡ được lý do hết sức “hài hước” khiến 3.000 hộ không được cấp sổ suốt gần 7 năm qua. Theo đó, dự án này bị vướng 312,2 m2 đất công cộng chưa bồi thường xong và “kẹt” từ năm 2018 đến nay. Hồi tháng 7.2024, trong thông báo gửi đến cư dân, chủ đầu tư cho biết đã hoàn tất việc bồi thường xong phần đất này và đang tiếp tục liên hệ với cơ quan chức năng để thực hiện các thủ tục xác nhận bồi thường nhằm xin phê duyệt cấp sổ cho khách hàng. Cùng với việc thành lập tổ công tác của thành phố, cư dân chung cư The Sun Avenue kỳ vọng trong năm nay sẽ có được sổ hồng trong tay.

Không chỉ người dân mà các doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án cũng kỳ vọng được gỡ vướng để hoàn tất giấy tờ cho khách hàng. Trước đó, rất nhiều doanh nghiệp rơi vào cảnh muốn đóng tiền sử dụng đất để làm sổ hồng cho cư dân nhưng không được. Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty Quản lý nhà Global Home, cho rằng việc TP.HCM thành lập tổ công tác giải quyết tồn đọng vướng mắc pháp lý của nhiều dự án là cần thiết. Việc đẩy nhanh cấp sổ không chỉ bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân mà ngân sách TP.HCM cũng có được nguồn thu đáng kể. “Mong rằng thành phố sẽ giải quyết nhanh chóng những tồn đọng này và không để phát sinh những tồn đọng mới trong trong tương lai”, ông Thành nói.

Vướng chủ yếu ở các sở, ngành

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng con số 59.000 căn hộ chưa được cấp sổ là thống kê từ lâu. Còn hiện tại, con số này đã nhiều hơn vì mỗi năm, thành phố có khoảng 15.000 căn hộ được bàn giao đến tay người dân. Về nguyên nhân khiến dự án không được cấp sổ, theo ông Lê Hoàng Châu, có nhiều lý do. Có dự án chủ đầu tư chỉ lo làm phần diện tích đất ở để bán cho người dân và lơ là, không thực hiện hạ tầng xã hội gồm xây dựng trường học, công viên, đường giao thông. Hoặc có dự án phân lô thì khách hàng xây dựng sai phép, khác nhà mẫu đã được phê duyệt; có dự án bị vướng đất xen kẽ… Hay một dự án ở P.Thảo Điền (TP.Thủ Đức) do chủ đầu tư xây dựng tầng hầm nằm ngoài ranh khối đế tòa nhà dù vẫn có giấy phép xây dựng nhưng bị “tắc” với quy định bàn giao đất của công trình ngầm với phần diện tích phía trên. Trước đây, quy định phần đất công viên cây xanh phải được bàn giao cho địa phương trong khi phần ngầm lại thuộc về chủ đầu tư để bàn giao cho người sở hữu chung (cư dân ở chung cư)…

“Có thể thấy, rất nhiều vướng mắc nên các dự án bị kéo dài. Chủ đầu tư dù có giấy phép xây dựng nhưng không thể hoàn tất được nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Nhưng vướng mắc lớn nhất gây “tắc” cấp sổ hồng là các sở ngành không xác định được giá đất và nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư”, ông Châu nhấn mạnh và cho rằng quy định liên quan về đất đai, xây dựng, quy hoạch… vẫn còn độ vênh. Hiện nay một số vấn đề đã được bổ sung, đưa vào luật Đất đai và luật Nhà ở mới nên đã có cơ sở để các cơ quan nhà nước xử lý vướng mắc. Hơn nữa, TP.HCM có thể hoàn toàn xử lý được theo tinh thần của Nghị quyết 98/2023 quy định thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển của thành phố. “Việc thành lập tổ giải quyết vướng mắc cấp sổ hồng là cần thiết và cấp bách vì các vướng mắc này đa số liên quan đến nhiều sở ngành. Tôi cũng hy vọng tổ sẽ gỡ vướng được cho các dự án và cấp giấy tờ sở hữu cho người dân thật nhanh trong thời gian tới”, ông Lê Hoàng Châu chia sẻ.

Cũng kỳ vọng tổ công tác sẽ mang lại kết quả khả quan trong thời gian tới, nhưng ông Nguyễn Tiến Dũng, Tổng giám đốc Công ty quản lý nhà Savista, thừa nhận đây là việc khó khăn vì phải tháo gỡ nhiều vướng mắc tồn tại nhiều năm liên quan đến nhiều ngành, nhiều cơ quan. Theo ông Dũng, tình trạng các căn hộ chung cư đã bàn giao đến 5 – 7 năm, thậm chí 10 năm, vẫn chưa được cấp sổ đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân mà nguyên nhân phần lớn do chủ đầu tư chưa làm đúng trách nhiệm và quy định, trong khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì sợ trách nhiệm khi giải quyết các trường hợp cụ thể. Điều đó dẫn tới sự tồn đọng hàng vạn sổ hồng của người dân như hiện nay. “Hy vọng với sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị kết hợp với những quy định mới của luật Đất đai, luật Nhà ở sẽ từng bước tháo gỡ vướng mắc mặc dù sẽ mất rất nhiều thời gian. Nhưng ít ra cũng tìm được hướng ra để tránh bế tắc vào ngõ cụt như hiện nay”, ông Dũng nói.

Ưu tiên cấp sổ cho người dân

Luật sư Hoàng Thu (Đoàn luật sư TP.HCM) nhận xét: Trong kế hoạch đưa ra hồi năm 2023, Sở TN-MT đã phân loại 6 nhóm vướng mắc để xử lý. Đến nay số còn lại chưa được cấp sổ nằm trong nhóm các dự án “xương xẩu” như dự án nằm trong nhóm doanh nghiệp chậm nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng (nhóm 2); nhóm dự án vướng mắc về loại hình bất động sản mới chưa được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật (nhóm 3); dự án phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung (nhóm 4), dự án đang thanh tra, kiểm tra, điều tra (nhóm 6)… “Nhưng theo tôi, với các dự án xây dựng sai phép, cần tách riêng ra xử lý chủ đầu tư. Người dân không sai thì cấp sổ cho họ. Hay đối với loại hình bất động sản mới là căn hộ officetel, condotel luật đã cho phép thì mạnh dạn cấp sổ cho người dân, không cần phải hỏi ý kiến Bộ Xây dựng nữa. Trong nhóm này cũng có đến hơn 10.000 căn nhà. Nếu lần này thành phố quyết liệt, thì chắc chắn sẽ giải quyết được nhóm dự án xương xẩu này”, luật sư Hoàng Thu nói.

Đồng tình với quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng các nhóm vướng mắc liên quan đến cấp sổ hồng đã được phân loại thì cứ thế giải quyết. Trong đó, thành phố cần tách bạch giữa sai phạm của người dân và chủ đầu tư. Hơn nữa, việc cấp sổ hồng cần theo tinh thần ưu tiên xử lý cấp cho người dân trước, sai phạm của doanh nghiệp sẽ xử lý sau. Ông Châu nêu ví dụ Khu dân cư Hiệp Bình Chánh (TP.Thủ Đức) theo quy hoạch cũ chỉ cho xây dựng thấp tầng. Tuy nhiên sau này nhiều người dân có nhu cầu xây dựng cao tầng hơn nên vi phạm. Vì vậy có thể xem xét nếu vi phạm không ảnh hưởng đến quy hoạch chung, không ảnh hưởng đến môi trường sống xung quanh thì nên cho phép điều chỉnh quy hoạch. Bởi quy hoạch của vài chục năm trước đã không còn phù hợp với đời sống người dân và độ cao xây dựng đó không ảnh hưởng đến tĩnh không. Điều này không phải là hợp thức hóa sai phạm mà là có sự điều chỉnh phù hợp điều kiện thực tế. Tương tự, những vướng mắc liên quan đến các vi phạm như dự án ở P.Thảo Điền kể trên thì có thể thành phố xử lý luôn bàn giao cả phần ngầm và diện tích phía trên cho chủ đầu tư để bàn giao lại cho người sở hữu chung…

“Nếu vi phạm liên quan đến chủ đầu tư thì xử lý theo quy định. Còn những sai phạm do người dân thì cũng phân loại. Trong đó, nếu vi phạm đến lợi ích công cộng thì xử lý theo quy định; những sai phạm khác có thể do quy hoạch cũ, giấy phép xây dựng cũng có thể điều chỉnh được thì cho tháo gỡ và cá nhân sẽ nộp nghĩa vụ tài chính phát sinh (nếu có). Hay như việc chủ đầu tư thế chấp dự án căn hộ cho ngân hàng thì nhà nước cũng phải kiên quyết thu hồi, cấp sổ hồng cho người dân. Còn khoản nợ phát sinh giữa chủ đầu tư và ngân hàng sẽ giải quyết theo tranh chấp thương mại. Nếu tháo gỡ được nút thắt này, không chỉ việc cấp sổ cho người mua nhà mà hồ sơ pháp lý của các dự án cũng “chạy” nhanh hơn. Điều này sẽ giúp cho không chỉ người dân, doanh nghiệp mà cho cả nền kinh tế của thành phố hồi phục mạnh mẽ trở lại”, ông Châu đề xuất.

Theo dõi vấn đề này đã lâu, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, nhận xét: Những vướng mắc khiến các dự án không được cấp sổ hồng đã xảy ra hơn 15 năm trở lại đây. Trong đó, nhiều dự án do vi phạm quy định của chủ đầu tư nhưng người dân dù đã bỏ tiền ra mua nhà, vào ở mà vẫn không được nhà nước công nhận là quá thiệt thòi. Vấn đề quan trọng là thành phố phải mạnh tay, quyết liệt hơn. Sai phạm của chủ đầu tư đến đâu thì xử phạt đến đó. Trường hợp dự án bị sai phạm quá lớn thì xem xét liệu người dân ở có an toàn hay không? Thậm chí thành phố cần phải thu hồi để tháo dỡ những vi phạm như vượt tầng, không đảm bảo đủ cơ sở hạ tầng… và buộc chủ đầu tư phải bồi thường thiệt hại cho người dân. Việc tháo gỡ khó khăn để cấp sổ hồng cho người dân cần phải được làm đến nơi đến chốn, càng nhanh càng tốt.