Giá chung cư Hà Nội sẽ giảm từ năm 2026?

Chung cư cao cấp giá mềm ngày càng hiếm

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội sụt giảm liên tục trong giai đoạn 2018-2023, từ mức hơn 20.000 căn hộ trong năm 2018 xuống chỉ còn khoảng 10.000 căn mở bán mới vào năm 2023. Không chỉ sụt giảm về số lượng, cơ cấu nguồn cung căn hộ tại Thủ đô còn ngày càng mất cân đối. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc giá bình dân (<25 triệu đồng/m2) liên tục sụt giảm, từ chiếm tỷ trọng 35% vào năm 2019 cho đến khi chính thức “vắng bóng” vào năm 2023.

Đầu năm 2024, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội có tín hiệu tăng trưởng trở lại và duy trì xu hướng tăng tới thời điểm hiện tại. Tính chung cả năm 2024, Hà Nội ghi nhận khoảng 30.000 căn hộ mở bán mới, cao nhất trong giai đoạn 5 năm. Nửa đầu năm 2025, hơn 10.000 căn hộ cũng được “bơm” ra thị trường.

Nguồn cung tăng mạnh nhưng cơ cấu nguồn cung ngày càng lệch pha so với nhu cầu. Cụ thể, trong năm 2024, loại hình căn hộ trung cấp (25 – 50 triệu đồng/m2) cũng dần khan hiếm với hơn 95% nguồn cung căn hộ mở bán có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Thậm chí, từ quý 3 năm 2024 đến thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản Hà Nội không ghi nhận dự án căn hộ mở bán mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2. Nửa đầu năm 2025, 60% nguồn cung căn hộ mở bán mới là sản phẩm có giá trên 80 triệu mỗi m2. Một số dự án căn hộ tại các tỉnh vùng ven Hà Nội cũng có mức giá từ 55 triệu/m2.

Mặc dù thời gian tới, nguồn cung căn hộ bình dân sẽ quay trở lại tại Hà Nội từ các dự án nhà ở xã hội được triển khai nhưng tình trạng “lệch pha” vẫn rất khó cải thiện khi số lượng các dự án căn hộ hơn 100 triệu đồng/m2 đang tăng “đột biến”.

Cũng theo báo cáo VARS, trong quý II/2025, Hà Nội dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng giá bán căn hộ chung cư, đạt bình quân 75,5 triệu đồng/m2, tăng 7,7% so với quý trước và tăng mạnh 87,7% so với kỳ gốc.

Mức tăng chủ yếu đến từ các đợt chào bán hàng tồn kho với giá điều chỉnh tăng. Nhiều dự án mới tại Hà Nội có giá trên 75 triệu đồng/m2, trong khi số lượng dự án dự kiến chào bán với giá trên 100 triệu đồng/m2 cũng tăng nhanh, dù thanh khoản thứ cấp chưa cải thiện nhiều.

Thị trường căn hộ diễn biến lạ

Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản quý II/2025 của Savills Việt Nam, Hà Nội ghi nhận khoảng 8.000 căn hộ mới được chào bán trong quý. Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt khoảng 14.900 căn, tăng 121% so với cùng kỳ năm 2024.

Dù nguồn cung tăng đáng kể, giá bán sơ cấp trung bình vẫn neo ở mức cao, đạt 91 triệu đồng/m2, tăng 40% theo năm. Đáng chú ý, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất (ở mức 67%), trong khi nguồn cung sơ cấp dưới 2 tỷ đồng gần như vắng bóng.

Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội – cho biết: “Giá bán sơ cấp trung bình tiếp tục tăng dù nguồn cung dồi dào là do các dự án mở bán trong quý chủ yếu nằm ở những vị trí đắc địa và được định vị ở phân khúc cao cấp. Đồng thời, quỹ đất trung tâm khan hiếm và chi phí phát triển gia tăng cũng khiến nhiều chủ đầu tư tập trung tối ưu giá trị thương mại”.

Theo bà Hằng, thị trường hiện ghi nhận sức mua ổn định, thanh khoản cải thiện so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy chưa có áp lực giảm giá. Bên cạnh đó, tâm lý kỳ vọng vào khả năng gia tăng giá trị trong tương lai nhờ sự cải thiện hạ tầng và tốc độ đô thị hóa cũng khiến nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận mức giá hiện tại.

Việc nguồn cung mới tập trung nhiều vào phân khúc hạng B, trong khi giá trên thị trường thứ cấp vẫn ổn định và chưa có dấu hiệu giảm sâu, cũng góp phần củng cố mặt bằng giá trên toàn thị trường.

Về cơ cấu người mua, bà Hằng cho biết trong quý II vừa qua, nhóm người mua để ở vẫn hiện diện nhưng chiếm tỷ lệ nhỏ hơn so với nhóm nhà đầu tư.

“ Mặt bằng giá căn hộ hiện tại đang ở ngưỡng cao, khiến nhu cầu ở thực phần nào bị thu hẹp. Các dự án mới mở bán còn cách xa trung tâm hoặc các khu vực đông dân cư, do đó người mua chủ yếu kỳ vọng vào khả năng tăng giá trong tương lai.

Một bộ phận trong số đó cũng mua để sử dụng, hướng đến thời điểm bàn giao sản phẩm, với khả năng linh hoạt chuyển đổi mục đích sử dụng tùy theo biến động thị trường. Tâm lý đón đầu này khiến nhà đầu tư trở thành lực lượng chủ đạo trong tổng giao dịch”, bà Hằng phân tích.

Savills cũng cho biết, nhà đầu tư hiện vẫn duy trì tâm lý tích cực, đặc biệt tại những khu vực có vị trí tốt, hạ tầng hiện hữu hoặc đang được quy hoạch. Đây chính là những yếu tố tiếp tục nâng đỡ mặt bằng giá tại các dự án có lợi thế, đồng thời tăng giá trị đầu tư theo thời gian.

Theo Savills, từ năm 2026 trở đi, khi các dự án đang trong diện thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới dự kiến sẽ tăng mạnh.

Trong giai đoạn 2026 – 2027, thị trường Hà Nội dự kiến đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm – diễn biến này có thể kéo mặt bằng giá chung giảm nhẹ.

Tuy nhiên, bà Hằng cho biết cần lưu ý rằng các dự án nằm trong khu vực có quỹ đất hạn chế, nhu cầu cao và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín nhiều khả năng vẫn giữ giá hoặc tiếp tục tăng.