Hiện đang ở giai đoạn thách thức và bao lâu nữa thị trường sẽ ổn định?

Sáng nay 3/12, Hội nghị Bất động sản Việt Nam (Vietnam Real Estate Summit – VRES) 2024 được Batdongsan.com.vn tổ chức chủ đề “Hành trình 30 năm thị trường bất động sản Việt Nam”.

Theo đó, trong 30 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 5 giai đoạn chính: Khởi đầu (trước 2009), định hình (2009 – 2012), tăng trưởng (2013 – 2019), biến động (2020 – 2021) và thách thức (2022 – 2024).

Giai đoạn khởi đầu (trước 2009)

Thị trường bất động sản Việt Nam khởi đầu (trước 2009) với hành lang pháp lý từ Luật và môi trường vĩ mô thuận lợi nhưng thị trường nhìn chung chưa chịu nhiều tác động từ kinh tế vĩ mô.

Năm 2007 được coi là dấu mốc quan trọng của thị trường bất động sản khi Việt Nam gia nhập WTO, giúp thúc đẩy dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản tăng trưởng mạnh. Cụ thể, từ 8,5 tỷ USD năm 2007 tăng lên 23,6 tỷ USD năm 2008 và đến năm 2009 đạt 21,5 tỷ USD.

Trong giai đoạn này, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn hình thành và phát triển với các dự án mới ra mắt nhận được sự quan tâm lớn của người mua và nhà đầu tư. Trong đó phải kể đến tên tuổi của các ông lớn như HUD, Licogi, Đất Xanh…

Giai đoạn định hình (2009 – 2012)

Sau giai đoạn khởi đầu, thị trường bất động sản bắt đầu phải ứng phó với những biến động đầu tiên, khơi nguồn từ cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ năm 2008 tác động tới kinh tế toàn cầu trong đó có Việt Nam.

Trong giai đoạn này, tín dụng bất động sản giảm, lãi suất tăng mạnh. Cuối năm 2010, lãi suất huy động vọt lên mức kỷ lục 18%/năm. Đây là giai đoạn thị trường bất động sản vô cùng khó khăn khi mất thanh khoản và giá giảm liên tiếp. Lượng hàng tồn kho bất động sản đã tăng từ 108.400 tỷ đồng năm 2009 lên 192.700 tỷ đồng năm 2011.

Lúc này, các doanh nghiệp trải qua quá trình sàng lọc khắc nghiệt. Khi người tiêu dùng mất niềm tin, nhiều kênh thông tin bất động sản trực tuyến đã ra đời để cải thiện tính minh bạch, bao gồm: Batdongsan.com.vn, Chợ tốt, Alo nhà đất…

Giai đoạn tăng trưởng (2013 – 2019)

Sau cơn “bạo bệnh” thị trường bất động sản dần hồi phục từ năm 2013 và sau đó tăng trưởng mạnh mẽ. Những doanh nghiệp bất động sản đã vượt qua giai đoạn thanh lọc tạo được chỗ đứng và uy tín trên thị trường.

Cùng với đó thị trường xuất hiện thêm nhiều ông lớn bất động sản như VinGroup, CenGroup, Nam Long… với nhiều dự án chất lượng, dần lấy lại niềm tin của người mua nhà. Đây cũng là giai đoạn thị trường bùng nổ nguồn cung dự án mới, mang lại nhiều lựa chọn cho người mua nhà.

Trong giai đoạn này, năm 2017-2019 là thời điểm thị trường thăng hoa, phát triển đồng đều ở hầu hết các phân khúc. Đây cũng là thời điểm nhiều loại hình bất động sản mới xuất hiện như shophouse, condotel, officetel… Thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu thu hút mạnh mẽ các nhà đầu tư ngoại.

Ông Bạch Dương, Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng, đến giai đoạn này, ba bộ luật mới gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã tiếp tục định hướng cho thị trường, ghi nhận cải thiện tích cực.

Giai đoạn biến động (2020 – 2021)

Ngay sau đó, thị trường trải qua giai đoạn biến động (2020 – 2021) khi đại dịch Covid-19 ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực. Dù vậy, hoạt động mua bán bất động sản ở thời điểm này vẫn tiếp tục với nguồn cung tăng và được cao cấp hoá. Trong đó, cơ cấu lượng tin đăng loại hình bất động sản ạng sang (giá bán >= 80 triệu đồng/m2) đã tăng từ 4% vào quý 1/2020 lên 10% vào quý 4/2021.

Giai đoạn thách thức (2022 – 2024)

Sau giai đoạn tăng trưởng “nóng” cả về nguồn cung, giá bán với nhiều đợt sốt đất trên khắp các tỉnh thành, từ năm 2022 thị trường bất động sản bước vào giai đoạn thách thức.

Những thách thức lớn nhất với thị trường đến từ tình hình kinh tế vĩ mô khó khăn, trong khi không ít doanh nghiệp bộc lộ yếu kém về tài chính và pháp lý. Siết pháp lý dự án, nguồn cung khan hiếm và giá cao cũng ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư và tâm lý thị trường.

Với thị trường bất động sản chưa minh bạch về thông tin, hiện người tiêu dùng bất động sản vẫn gặp không ít khó khăn trong quá trình tìm hiểu và lựa chọn. Đây cũng là thách thức dành cho các chủ đầu tư và nhà môi giới trong việc tìm kiếm khách hàng và xây dựng uy tín.

Ông Bạch Dương nhận định biến động vĩ mô luôn giữ vai trò quan trọng trong việc hình thành các chu kỳ của thị trường bất động sản Việt Nam. Và câu trả lời của thời gian chính là trải qua nhiều thăng trầm và biến đổi, từ những bước đi đầu tiên, thị trường đã không ngừng hoàn thiện, sàng lọc và hướng tới sự bền vững. Thị trường cần nhiều sản phẩm, dịch vụ đi sát với nhu cầu của người tiêu dùng để phát triển.

“Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua hành trình đi từ lượng đến chất, từ sơ khai đến “tuổi 30” trưởng thành, vững chãi hơn nhưng vẫn cần vượt qua các thách thức hiện hữu để hoàn thiện và ổn định.” – ông Bạch Dương chia sẻ.

Theo Phương Hoàng