Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đề xuất bỏ quy định nộp bổ sung tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất do chậm xác định giá

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cùng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) vừa gửi văn bản góp ý dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Các đề xuất tập trung vào quy hoạch, thu hồi đất, định giá và cơ chế quản lý nhằm gỡ “điểm nghẽn” cho thị trường.

Thứ nhất, về hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điểm c, Khoản 1, Điều 61)

VARS IRE ủng hộ quan điểm theo phương án 2, không lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã, chỉ lập kế hoạch sử dụng đất cấp xã.

Thực tiễn cho thấy, sau khi thực hiện sáp nhập đơn vị hành chính, quy mô cấp xã đã được mở rộng, yêu cầu đặt ra đối với bộ máy chính quyền cấp xã ngày càng cao, trong khi nguồn lực và năng lực đội ngũ cán bộ ở cấp này vẫn còn hạn chế. Bên cạnh đó, việc duy trì quy hoạch sử dụng đất cấp xã dễ dẫn đến tình trạng trùng lặp, chồng chéo với quy hoạch cấp tỉnh; khi tỉnh điều chỉnh, xã cũng phải điều chỉnh theo, gây thiếu đồng bộ và chậm trễ trong thực hiện. Theo quan điểm của VARS IRE, cấp xã chỉ nên tham gia vào quy trình lập quy hoạch cấp tỉnh thông qua việc cung cấp số liệu thực tế, góp ý và phản biện, thay vì lập quy hoạch riêng.

Thứ hai, về Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79)

VARS IRE đồng ý bổ sung khoản 33 với nội dung: “Thực hiện các dự án đầu tư công khẩn cấp phục vụ cho nhiệm vụ chính trị, đối ngoại; dự án trong khu thương mại tự do, trong trung tâm tài chính quốc tế; dự án logistics; dự án hỗn hợp dân cư, đô thị, du lịch, dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao và các mục đích khác; dự án công nghiệp văn hóa và các dự án phát triển kinh tế – xã hội khác do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương”.

Tuy nhiên, quy định hiện vẫn mang tính khái quát, định tính (chẳng hạn: tiêu chí nào để xác định dự án “khẩn cấp”), trong khi chưa có cơ sở nhận diện, phân loại và áp dụng rõ ràng. Điều này dễ dẫn đến cách hiểu và vận dụng khác nhau giữa các địa phương, tiềm ẩn nguy cơ xin – cho hoặc lạm dụng danh mục “dự án phát triển kinh tế – xã hội khác”, đồng thời gây khó khăn cho công tác thanh tra, kiểm tra và giám sát. Chính vì vậy, cần đưa ra các hướng dẫn chi tiết với tiêu chí phân loại, nhận diện cụ thể.

Với khoản 34, VARS IRE ủng hộ phương án 2 với nội dung: “Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 127 của Luật này mà hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận ghi trong văn bản chấp thuận của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc hết thời gian gia hạn nếu được gia hạn thời gian hoàn thành việc thỏa thuận để thực hiện dự án và chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất hoặc đã thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất (chiếm trên 50% diện tích đất) trong phạm vi thực hiện dự án thì Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.”

Thực tiễn cho thấy, nhiều doanh nghiệp trong quá trình giải phóng mặt bằng dù đã đạt tỷ lệ thỏa thuận trên 80%, thậm chí có trường hợp lên tới 98%, nhưng dự án vẫn bị đình trệ chỉ vì vướng mắc ở phần diện tích còn lại rất nhỏ. Quy định tại Phương án 2 vì vậy sẽ góp phần hỗ trợ thiết thực cho doanh nghiệp trong việc tháo gỡ những vướng mắc này. Điểm tiến bộ của phương án là, thay vì chỉ quy định đạt trên 75% diện tích đất hoặc thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất, đã bổ sung thêm điều kiện trên 75% số lượng người sử dụng đất đồng thời chiếm trên 50% diện tích đất. 

Quy định này giúp hài hòa hơn lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân, hạn chế tình trạng doanh nghiệp thỏa thuận được 75% diện tích đất nhưng chỉ với số ít hộ dân, gây phản ứng trong cộng đồng. Tuy nhiên, theo ý kiến của các đại biểu tham gia buổi họp, dù Nhà nước có đứng ra thu hồi phần diện tích còn lại, nhưng nếu không có quy trình cụ thể và quy định rõ tiến độ bàn giao đất sạch phù hợp với lộ trình thực hiện dự án, thì doanh nghiệp vẫn gặp nhiều khó khăn trong triển khai.

Thứ ba, về việc quy định sửa đổi, bổ sung quy định cho phép thu hồi đất trước khi hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư trong một số trường hợp đặc biệt (khoản 3 Điều 80, khoản 8a Điều 87).

Tương tự Điều 79, VARS IRE đồng ý với quan điểm này. Tuy nhiên, để tránh gây khó khăn cho cán bộ, cơ quan thực thi cũng như hạn chế nguy cơ xin – cho và tình trạng khó thanh tra, kiểm tra, cần thiết phải ban hành các tiêu chí cụ thể nhằm bảo đảm tính thuận tiện, chính xác trong việc nhận diện, phân loại và quyết định từng trường hợp.

Thứ tư, về căn cứ tính tiền sử dụng đất (Khoản 18. Sửa đổi, bổ sung một số nội dung Điều 155)

Cụ thể: “Quy định căn cứ tính tiền sử dụng đất là giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất đối với từng loại đất theo đối tượng, hình thức sử dụng đất (không quy định giá đất cụ thể là căn cứ để tính tiền sử dụng đất). Bổ sung quy định căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo hướng căn cứ giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất để làm rõ cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”

VARS IRE đồng ý với quy định mới này. Việc định giá đất cần nhấn mạnh vai trò của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, bảo đảm quyền quyết định cuối cùng của Nhà nước về giá đất. Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá khi chưa có cơ sở dữ liệu về đất đai và cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, chỉ nên được coi là tài liệu tham khảo, phục vụ quá trình xem xét, quyết định giá đất theo đúng trình tự, thủ tục được pháp luật quy định.

Cơ chế này sẽ giúp hài hòa giữa yêu cầu quản lý nhà nước, đặc thù từng địa phương và mục tiêu ổn định thị trường. Tuy nhiên, cần có cơ chế công khai, minh bạch và hệ thống dữ liệu đầy đủ, đáng tin cậy để tránh tình trạng lạm quyền. Đồng thời, thực hiện tốt việc phân định rạch ròi giữa các công đoạn kỹ thuật chuyên môn do các tổ chức tư vấn giá đất, hội đồng thẩm định và cơ quan xác định giá.

VARS IRE đề xuất, Nhà nước cần ban hành hệ thống chỉ tiêu kỹ thuật và khung chuẩn định giá đất thống nhất trên phạm vi cả nước. Các chỉ tiêu này bao gồm:

Cơ sở dữ liệu về đất đai, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được cập nhật thường xuyên; Bộ tiêu chuẩn định giá áp dụng chung, nhưng có cơ chế điều chỉnh linh hoạt cho từng địa phương; Quy trình thẩm định, báo cáo, đối chiếu số liệu bắt buộc nhằm hạn chế sai lệch chủ quan; Cơ chế kiểm tra, giám sát và chế tài rõ ràng đối với tổ chức, cá nhân thực hiện định giá.

Dựa vào đó, các tổ chức tư vấn giá đất có trách nhiệm triển khai phương pháp định giá, thu nhập dữ liệu, phân tích thị trường và đưa ra mức giá đề xuất. Kết quả này là tài liệu kỹ thuật để phục vụ cho quá trình thẩm định. Nhà nước sẽ là cơ quan xem xét, điều chỉnh và quyết định mức giá chính thức, đảm bảo phù hợp với yêu cầu quản lý, điều kiện thực tiễn của từng địa phương và mục đích xác định giá đất.

Thứ năm, về Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất

Theo quan điểm của VARS IRE nên kết hợp hài hòa giữa quy định hiện hành và dự thảo trước đó (dự thảo ngày 28/7), trong đó bên cạnh việc quy định phương pháp định giá đất theo cơ chế thị trường vẫn cần phải bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất. Đồng thời xem xét đưa vào phương án định giá đất theo chi phí.

Thứ sáu, về Bảng giá đất (Khoản 20. Sửa đổi, bổ sung Điều 159)

VARS IRE đồng thuận với quan điểm xây dựng bảng giá đất theo loại đất, khu vực, vị trí với thời gian quyết định bảng giá đất 05 năm một lần. Tuy nhiên, theo VARS IRE nên bổ sung thêm cả yếu tố mục đích sử dụng đất để đảm bảo tính linh hoạt và hỗ trợ trong các trường hợp cần thiết

Thứ bảy, về hệ số điều chỉnh giá đất (Điều 160)

VARS IRE cho rằng, bên cạnh bảng giá đất mang tính kỹ thuật, việc ban hành hệ số điều chỉnh là hết sức cần thiết nhằm bảo đảm tính linh hoạt trong quá trình xác định giá đất. Tuy nhiên, VARS IRE kiến nghị cần xem xét yếu tố thị trường như một thành tố tham chiếu quan trọng khi xây dựng hệ số điều chỉnh, vừa bảo đảm tính công bằng, vừa góp phần điều tiết thị trường khi cần thiết. Tuy nhiên, để làm được điều này cần nghiêm túc thực hiện việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đảm bảo tính xác thực, cập nhật và có tính lịch sử để tham khảo.

Thứ tám, về việc thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất (Điều 161)

VARS IRE ủng hộ quan điểm thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất để đảm bảo tính chính xác và công bằng trong quá trình xác định giá đất. Tuy nhiên, theo VARS IRE, để đảm bảo tính khách quan, tránh vừa “đá bóng, vừa thổi còi”, cần quy định rõ số lượng các đại diện tham gia các Hội đồng. Trong đó cần đảm bảo tính hài hòa giữa các đại diện “bên ngoài” và các đại diện thuộc cơ quan quản lý nhà nước cũng tham gia công tác định giá. Đồng thời, cần thiết lập quy trình thực hiện cụ thể, minh bạch để tất cả các thành viên tham gia có cơ sở thống nhất khi triển khai.

Thứ chín, về Điều 218

VARS IRE kiến nghị điều chỉnh, bổ sung điểm g khoản 1 Điều 218 như sau: “Đất quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 9 của Luật này được sử dụng kết hợp mục đích nông nghiệp, xây dựng hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ, thông tin, quảng cáo ngoài trời, điện mặt trời, các công trình xây dựng theo tuyến như: đường bộ; đường sắt; luồng, kênh đường thủy nội địa; luồng, kênh hàng hải; tuyến cáp treo; đường dây tải điện; mạng cáp ngoại vi viễn thông, công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động; đường ống dẫn dầu, dẫn khí, cấp thoát nước; đập đầu mối công trình thủy lợi, thủy điện, điện gió; hệ thống dẫn, chuyên nước; đê, kè và các công trình tương tự khác.”

Bởi các công trình theo tuyến thường đi qua nhiều địa bàn, có thể kết hợp ở phía dưới là đất khoáng sản, ở phía trên là công trình theo tuyến đảm bảo tăng hiệu quả sử dụng đất, và tổng thể kinh tế xã hội chung.

Đồng thời, khoản 3 Điều 3 Nghị định số 175/2024/NĐ-CP quy định như sau: “3. Công trình xây dựng theo tuyến là công trình được xây dựng theo hướng tuyển trong một hoặc nhiều khu vực địa giới hành chính, như:đường bộ; đường sắt; luồng, kênh đường thủy nội địa; luồng, kênh hàng hải; tuyển cáp treo; đường dây tải điện; mạng cáp ngoại vi viễn thông, công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động; đường ống dẫn dầu, dẫn khí, cấp thoát nước; đập đầu mối công trình thủy lợi, thủy điện; hệ thống dẫn, chuyển nước; đê, kè và các công trình tương tự khác”

Tuy nhiên điện gió có tính chất là công trình theo tuyến, nhưng chưa được định nghĩa là công trình theo tuyến ở một văn bản quy định pháp luật nào nên cần bổ sung như nêu trên.

Thứ mười, về quy định nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

VARS IRE kiến nghị bỏ quy định người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giống với dự thảo sửa đổi luật Đất đai ngày 28/7.

Bởi thực tiễn cho thấy, trong nhiều trường hợp, người sử dụng đất được giao đất từ nhiều năm trước nhưng không được xác định giá đất kịp thời do những nguyên nhân khách quan, không phải từ phía người sử dụng đất. Hệ quả là dự án bị kéo dài nhiều năm, và khi được thông báo tiền sử dụng đất thì khoản tiền bổ sung phải nộp rất lớn. Chi phí phát sinh này gây gánh nặng tài chính, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và hiệu quả đầu tư dự án, thậm chí nhiều dự án không thể triển khai do không đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất bổ sung. Đồng thời buộc chủ đầu tư phải đẩy giá bán sản phẩm lên cao để đảm bảo lợi nhuận, đi ngược lại chủ trương hạ giá nhà và ổn định thị trường bất động sản của Nhà nước.

Cuối cùng là, về chuyển mục đích sử dụng đất

VARS IRE nhất trí với đề xuất bỏ quy định đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở.

Đề xuất này phù hợp với quy định tại Nghị quyết 171/2024/QH15, nếu được thông qua sẽ tháo gỡ cho hàng trăm dự án vướng mắc bởi quy định hiện hành yêu cầu phải có “đất ở” và phù hợp quy hoạch. Từ đó thúc đẩy tiến độ triển khai dự án, sớm đưa nguồn cung ra thị trường, góp phần cân bằng cán cân cung – cầu.

Theo Dương Dương