Liên tục bán cắt lỗ, giá bất động sản các tỉnh phía Nam đã giảm bao nhiêu trong 2 tháng qua?

Căn hộ giảm tốc

Vốn là thị trường căn hộ chủ lực của Tp.HCM, khu Đông đã và đang ghi nhận sự giảm tốc trong thời điểm đầu năm 2023. Những năm qua, thị trường căn hộ khu vực này liên tục dẫn đầu về tỷ trọng nguồn cung mới toàn thành giai đoạn năm 2020 – 2022, chiếm 60% – 75% tổng lượng sản phẩm mở bán mỗi năm.

Đáng nói, căn hộ khu vực này cũng liên tục chinh phục những mặt bằng giá mới, một số dự án thậm chí vượt ngưỡng giá 440 triệu đồng/m2, sánh ngang căn hộ hạng sang khu vực CBD (Central Business District) của thành phố. Bên cạnh đó, những dự án đại đô thị quy mô lớn từ 198 – 272 ha, hạ tầng quy hoạch phát triển đồng bộ cũng được xem là những bệ đỡ cho thị trường BĐS tại đây nói chung và phân khúc căn hộ nói riêng phát triển.

Thế nhưng, thời gian gần đây, trước những khó khăn chung của thị trường, điểm nghẽn trong khâu cấp phép dự án chưa được tháo gỡ triệt để, nguồn cung mới toàn thành phố trong năm 2023 dự kiến sẽ sụt giảm đáng kể, đặc biệt là tại khu Đông khi chỉ khoảng 7.500 căn hộ được đưa ra thị trường. Tương đương với mức 60% so với năm 2022 (khoảng 13,099 căn), phần lớn nguồn cung đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án đã mở bán trước đó tại Tp.Thủ Đức.

Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ đã có dấu hiệu sụt giảm ở một vài dự án. Mức giảm chung dao động từ 3-7%. Dù giảm, nhưng thanh khoản căn hộ đầu năm 2023 vẫn khá yếu.

Theo đại diện DKRA Group, mặc dù những sự điều chỉnh trong ngắn hạn là không thể tránh khỏi nhưng nhờ vào vị trí chiến lược cửa ngõ phía Đông kết nối Tp.HCM với các tỉnh miền Đông Nam Bộ, khu Đông Tp.HCM sẽ tiếp tục là đầu tàu dẫn dắt thị trường căn hộ Tp.HCM trong năm 2023 và những năm sắp tới.

Thị trường căn hộ Bình Dương cũng đang đối mặt những khó khăn ở giai đoạn này. Là thị trường sôi động bậc nhất tại khu vực phía Nam, giá chào bán căn hộ Bình Dương liên tục thiết lập mặt bằng giá mới lên đến 60 triệu đồng/m2 trong thời gian qua. Tuy nhiên, trái ngược với sự nhộn nhịp của thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp tại Bình Dương lại ghi nhận sự sụt giảm về giá và thanh khoản, đặc biệt là trong giai đoạn từ cuối quý 2/2022 đến nay – giai đoạn thị trường gặp nhiều biến động.

Cụ thể, giá chuyển nhượng do nhà đầu tư mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp trong tháng 2/2023 tiếp tục kéo dài mạch giảm. Trong đó, đối với những dự án đã bàn giao nhà và đi vào hoạt động của các chủ đầu tư nước ngoài ghi nhận mức giá thứ cấp không thay đổi so với cùng kỳ, tuy nhiên những dự án đã bàn giao nhà của các chủ đầu tư trong nước ghi nhận mức giảm trung bình từ 5% – 10% so với tháng 2/2022. Riêng những dự án chưa bàn giao và đang thanh toán theo tiến độ ghi nhận mức giảm cao nhất từ 10% – 13% so với cùng kỳ năm 2022.

Giữa bối cảnh khó khăn với những vấn đề như lãi suất, lạm phát cùng với giá chào bán của các chủ đầu tư liên tục tăng cao cũng như việc nguồn vốn bị tắc nghẽn là nguyên nhân chủ yếu khiến thị trường thứ cấp tại Bình Dương bộc lộ nhiều điểm yếu như thanh khoản chậm, nhiều nhà đầu tư chấp nhận giảm giá cắt lỗ nhằm giải quyết khó khăn tài chính hoặc tái cơ cấu dòng tiền. Hơn thế nữa, trước sức ép kiểm soát tín dụng cũng như mức lãi suất cao như hiện nay, dự kiến đà giảm của thị trường thứ cấp tiếp tục duy trì đến cuối năm.

Đất nền thứ cấp Long An giảm mạnh

Bên cạnh một vài khu vực tại Tp.HCM “cắt lỗ” thì đất nền khu vực Long An cũng đang ghi nhận giảm giá thứ cấp khá mạnh đầu năm 2023.

Riêng trong 2 tháng đầu năm 2023, thị trường đất nền khu vực này tiếp tục đà giảm của 6 tháng cuối năm 2022. Các nguyên nhân đến từ việc: lãi suất vay mua bất động sản tăng cao, nguồn vốn tín dụng bị kiểm soát chặt chẽ, thanh tra bất động sản, những bất ổn trong nền kinh tế – chính trị,…

Theo đó, thị trường đất nền Long An liên tục xuất hiện các giao dịch cắt lỗ với mức giảm 13% – 16% so với thời điểm cuối năm 2022 và tập trung chủ yếu ở nhóm các nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính – đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất/ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 – 2022 của các chủ đầu tư.

Trong đó, mức giảm sâu nhất là ở khu vực Đức Hòa với hơn 600 triệu đồng/nền. Mức giảm chung toàn thị trường ghi nhận phổ biến từ 200 – 500 triệu đồng/nền.

Nhà phố biệt thự Tp.HCM: Giá sơ cấp tăng, thứ cấp tiếp tục giảm

Ở phân khúc bất động sản liền thổ, đầu năm 2023 ghi nhận những diễn biến trái chiều.

Cụ thể, giá chào bán sơ cấp liên tục tăng mạnh sau mỗi đợt mở bán do chi phí đầu vào cao. Trong khi đó, giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp đang sụt giảm khá mạnh và chưa có dấu hiệu dừng lại do khách hàng bị ngộp vốn từ việc siết tín dụng.

Nếu như giai đoạn 2020 – 2022, thị trường thứ cấp ghi nhận tốc độ tăng giá trung bình 10% – 12%/năm thì từ giữa cuối quý 2/2022 đến nay, giá tài sản do nhà đầu tư mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp đang giảm. Mức giảm trung bình khoảng 15% so với cùng kỳ (tháng2/2022). Đặc biệt, nếu so với những tháng cuối năm 2022 (tháng 11/2022), giá bán thứ cấp tháng 2/2023 giảm trung bình khoảng 17%. Trong đó, những dự án đã bàn giao nhà và đi vào hoạt động có mức giảm thấp nhất từ 4% – 9%, riêng những dự án chưa bàn giao và đang thanh toán theo tiến độ ghi nhận mức giảm khá cao từ 10% – 24% và phổ biến từ 14% – 17%.

Bên cạnh đó, giữa bối cảnh lãi suất tăng cao, nguồn vốn tắc nghẽn khiến thị trường thứ cấp bộc lộ nhiều điểm yếu như thanh khoản chậm, các nhà đầu tư giảm giá để xả hàng nhằm giải quyết khó khăn tài chính hoặc tái cơ cấu dòng tiền. Trước sức ép kiểm soát tín dụng cũng như mức lãi suất cao như hiện nay, dự kiến đà giảm của thị trường thứ cấp tiếp tục duy trì đến cuối năm.