Lo giá nhà tăng theo bảng giá đất

Người dân, doanh nghiệp và cả nền kinh tế nặng gánh

Ngay sau khi dự thảo được công bố, Hiệp hội Bất động sản VN đã có công văn gửi UBND TP.Hà Nội kiến nghị sửa đổi liên quan đến việc xác định giá đất. Theo hiệp hội, đất đai là tư liệu sản xuất đầu vào quan trọng của các ngành. Trong đó, giá đất là yếu tố trực tiếp cấu thành giá của các sản phẩm thông qua tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng. Vì thế, việc giá đất tăng cao sẽ tác động đến cơ hội tiếp cận đất đai của doanh nghiệp, nhà đầu tư và chi phí đầu vào của giá bất động sản.

Không chỉ vậy, đất đai còn là nguồn lực phát triển quan trọng, có vai trò dẫn dắt nhiều ngành kinh tế. Riêng khu vực bất động sản và các ngành liên quan đã đóng góp khoảng 10% GDP, giữ vai trò then chốt trong tăng trưởng, tạo việc làm cho hàng triệu lao động và nguồn thu lớn cho ngân sách. Trong bối cảnh Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng 2 con số từ năm 2026, TP.Hà Nội phấn đấu tăng trưởng GRDP bình quân giai đoạn 2026 – 2030 đạt từ 11%/năm trở lên, thì việc điều chỉnh bảng giá đất cần cân nhắc, nếu tăng sẽ làm tăng chi phí sản xuất, đầu tư, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án và sức cạnh tranh của nền kinh tế. Hệ quả dây chuyền từ giá đất tăng còn có thể khiến thị trường bất động sản chững lại, tác động tiêu cực đến các lĩnh vực liên quan như xây dựng, vật liệu, tài chính, ngân hàng…, qua đó ảnh hưởng đến mục tiêu tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô.

“Hiện nay Chính phủ, các bộ, ngành cùng các địa phương đang tìm giải pháp giảm giá bất động sản trên thị trường. Một trong các giải pháp hữu hiệu là giảm chi phí đầu vào cấu thành giá bán bất động sản. Tuy nhiên, việc giá đất tăng sẽ tác động đến giá thành, từ đó ảnh hưởng đến cơ hội tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu ở thực. Đối với nhà ở thương mại, nếu tăng giá đất sẽ ảnh hưởng tính khả thi của dự án, làm giá nhà tiếp tục tăng. Giá đất nếu tăng cao sẽ dẫn đến chi phí giá nhà ở tăng cao, làm giảm sự hấp dẫn đầu tư, đặc biệt là việc đầu tư các dự án bất động sản tại các khu vực ngoại thành. Việc thiếu hụt các dự án đầu tư sẽ làm ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển nhà ở của TP tại các khu vực ngoại thành nhằm mục đích giãn dân. Từ đó, nguồn cung nhà ở trên thị trường sẽ tiếp tục giảm, gây khó khăn cho việc ổn định an sinh xã hội trên địa bàn”, TS Nguyễn Văn Khôi, nguyên Phó chủ tịch UBND TP.Hà Nội, đại diện Hiệp hội Bất động sản VN, phân tích.

TS Nguyễn Văn Khôi cũng cảnh báo việc điều chỉnh tăng mạnh giá đất sẽ tạo áp lực lớn lên chi phí đầu tư công và tiến độ các dự án hạ tầng. Khi chi phí đất đai tăng, các dự án hạ tầng trọng điểm của TP có nguy cơ đội vốn, vượt dự toán, gây khó khăn cho cân đối ngân sách. Điều này cũng khiến quá trình thương thảo, bồi thường kéo dài, có thể làm chậm tiến độ thực hiện, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư công và mục tiêu phát triển hạ tầng đồng bộ mà TP đang ưu tiên thúc đẩy trong giai đoạn sắp tới. Không chỉ vậy, giá đất tăng cao sẽ gây áp lực tài chính đối với người dân và các doanh nghiệp sử dụng đất khi tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế, phí tăng. Đồng thời, làm tăng gánh nặng ngân sách nhà nước khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Tránh đi lại “vết xe đổ” của TP.HCM

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên môi trường, cho rằng phương án giá đất của Sở NN-MT Hà Nội đưa ra là không phù hợp với tinh thần, chủ trương của Bộ Chính trị tại Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân, kiểm soát biến động giá đất, đặc biệt là giá đất sản xuất kinh doanh, đất phi nông nghiệp, hạn chế tối đa ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư, sản xuất – kinh doanh của doanh nghiệp. Thực tế luật Đất đai 2024 qua 8 tháng thực hiện đã gặp phải rất nhiều vướng mắc đối với người dân và doanh nghiệp. Vướng mắc lớn nhất vẫn là xây dựng bảng giá đất không hợp lý dẫn đến nhiều hệ lụy, trong đó giá bất động sản tăng cao.

Như tại TP.HCM (cũ), trong bảng giá đất ban hành theo Quyết định 79/2024, có nơi cao gấp 38 lần so với giá đất trước đó, khiến người dân khốn khổ vì tiền sử dụng đất tăng cao, vượt quá khả năng của họ khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp lên đất ở. Do tiền sử dụng đất tăng cao nên nhiều người đã rút lại hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, khiến ngân sách nhà nước thất thu. Minh chứng rõ nhất là khu vực TP.Thủ Đức cũ, từ ngày 1.1.2025 – 30.6.2025 chính quyền đã giải quyết hồ sơ cấp sổ hồng lần đầu, chuyển mục đích 2.076 hồ sơ. Trong khi từ ngày 1.7.2025 đến nay, số hồ sơ đã giải quyết (đã phát hành thông báo thuế) chỉ có 137 hồ sơ.

Từ phân tích trên, TS Phạm Viết Thuận cho rằng TP.Hà Nội không nên đi vào “vết xe đổ” của TP.HCM là ban hành bảng giá đất với mức giá tăng sốc so với mức cũ. Cần tăng vừa phải, thậm chí giữ nguyên để ổn định kinh tế, chứ không phải vì mục tiêu tăng thu ngân sách từ đất. Việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường không có nghĩa là để giá đất tăng tự do, tăng giảm vô hạn, mà phải được điều tiết, khống chế hợp lý nhằm bảo đảm sự ổn định và định hướng phát triển kinh tế bền vững. Nguyên tắc thị trường trong định giá đất cần được hiểu theo hướng vừa phản ánh giá trị thực của đất, vừa đặt trong khuôn khổ quản lý của nhà nước.

Khi giá đất tăng quá nhanh, vượt xa khả năng chi trả của doanh nghiệp và người dân sẽ khiến chi phí đầu tư sản xuất, xây dựng nhà ở, hạ tầng tăng theo, gây cản trở phát triển. Ngược lại, nếu giá đất bị ép xuống quá thấp, nhà nước thất thu ngân sách, thị trường méo mó, tạo cơ hội cho đầu cơ, tích trữ đất. Vì vậy, khống chế giá đất không phải là can thiệp hành chính cứng nhắc, mà là sự điều tiết linh hoạt để giữ thị trường ổn định, hài hòa lợi ích giữa các bên. Việc định giá đất theo cơ chế thị trường có quản lý còn giúp đảm bảo công bằng, minh bạch trong thu hồi đất, bồi thường, thuế và giao dịch. Đồng thời, khi giá đất được kiểm soát ở mức hợp lý, dòng vốn đầu tư vào sản xuất, công nghiệp, hạ tầng và nhà ở sẽ dồi dào hơn, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.