Nhóm thu nhập cao nhất tại Việt Nam cũng không thể mua nhà

Hai người thu nhập cao nhất cũng không đủ tiền mua nhà

Kết quả khảo sát mức sống dân cư năm 2023 của Tổng cục Thống kê (GSO) cho thấy, nhóm có thu nhập cao nhất (nhóm gồm 20% dân số – nhóm 5) bình quân 1 người 1 tháng đạt 14,47 triệu đồng tại Hà Nội, 13,8 triệu đồng tại Đà Nẵng, 13,26 triệu đồng tại TP.HCM, 13,9 triệu đồng tại Đồng Nai và 18,38 triệu đồng tại Bình Dương. Đây là nhóm được kỳ vọng có khả năng sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM mà không cần sự hỗ trợ từ Nhà nước.

Tuy nhiên, theo Hội môi giới bất động sản Việt nam (VARS), thực tế khi đối diện với bài toán sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội hoặc TP.HCM, ngay cả nhóm này cũng gặp không ít trở ngại. Bởi nếu giả định mỗi hộ gia đình có 2 người trong tuổi lao động đều thuộc nhóm có thu nhập cao nhất, thì thu nhập bình quân của nhóm này ước tính khoảng 30 triệu đồng/tháng/hộ, tương đương với khoảng 360 triệu mỗi năm.

Khả năng chi trả tối đa nếu áp dụng quy tắc tài chính phổ biến là chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, tức khoảng 6,7 triệu đồng mỗi tháng, tương đương khoảng 80 triệu đồng mỗi năm. Trong khi đó, mỗi căn hộ thương mại tại các đô thị lớn kể trên có giá dao động từ từ 40 – 70 triệu đồng/m², tùy khu vực và phân khúc. Như vậy, một căn hộ có diện tích nhỏ khoảng 60 m² sẽ có giá khoảng 2,5 – 3,5 tỉ đồng.

Nếu nhóm 5 quyết định mua một căn hộ 60 m² giá khoảng 3,5 tỉ đồng và vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà, tức 2,45 tỉ đồng, với lãi suất bình quân 8%/năm trong vòng 20 năm. Như vậy, khoản trả góp hàng tháng sẽ vào khoảng 25 – 27 triệu đồng, tương ứng với khoảng hơn 300 triệu đồng mỗi năm. Với mức chi trả tối đa 80 triệu đồng/năm, gần như những hộ gia đình ở nhóm này cũng không thể mua nhà.

Thu nhập không tăng kịp giá nhà

Lý giải về điều này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, do giá bất động sản tại các đô thị lớn, vốn đã vượt xa khả năng tài chính của đại đa số người dân, thời gian qua lại tăng nhanh hơn gấp nhiều lần tốc độ tăng thu nhập. Nhất là sau đại dịch Covid-19, giá bất động sản, đặc biệt là loại hình căn hộ tại các đô thị lớn có giá nhà cao nhất cả nước như Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM liên tục tăng, thiết lập mặt bằng mới cao hơn từ 30% so với năm 2019. Trong khi nền kinh tế vẫn đang chật vật khắc phục hậu quả của dịch Covid-19, thì thu nhập bình quân của nhóm 5 tại Hà Nội và Đà Nẵng năm 2023 chỉ tăng lần lượt 3% và 7% so với năm 2019. Thậm chí, thu nhập bình quân của nhóm 5 tại TP.HCM còn ghi nhận mức tăng trưởng âm 8%. Điều này khiến khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng rộng, đặc biệt đối với những hộ gia đình thuộc nhóm trung lưu và cận cao cấp.

Một nguyên nhân nữa là do thị trường đang thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở phù hợp khi chủ yếu tập trung vào phân khúc trung, cao cấp trở lên. Mặc dù nhu cầu ở phân khúc này cũng rất lớn nhưng nhu cầu nhà ở vừa túi tiền mới là nhu cầu chính của thị trường. Rất ít dự án nhà ở có giá dưới 30 triệu đồng/m², khiến đa số người dân, kể cả nhóm 5, không có lựa chọn phù hợp.

Lợi dụng sự khan hiếm nguồn cung của thị trường, một số chủ đầu tư đã tăng giá bán bất hợp lý, khiến mặt bằng giá bất động sản tăng cao, ngay cả với các khu vực không có nhiều lợi thế về hạ tầng. Điều này cũng gây khó khăn cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực.

Cũng theo ông Nguyễn Văn Đính, một trong những yếu tố chính thúc đẩy giá bất động sản tăng vọt là do hành vi đầu cơ. Trong bối cảnh các kênh đầu tư khác còn nhiều biến động, tâm lý tích trữ tài sản và kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng khiến nhiều người mua nhà đất không nhằm mục đích sử dụng thực tế. Họ mua nhà đất rồi bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, chờ tăng giá, khiến tình trạng mất cân đối cung – cầu càng trở nên trầm trọng.

Một yếu tố khác là phí tài chính, cùng với chi phí đầu tư, chi phí đất đai đang liên tục tăng cao đồng thời cũng là nguyên nhân ảnh hưởng đến quá trình phát triển dự án của các doanh nghiệp bất động sản và trực tiếp làm tăng giá nhà.

“Nhóm có thu nhập cao nhất, đại diện top 20% của cả nước cũng gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà. Điều này đồng nghĩa với việc các nhóm thu nhập thấp hơn gần như không có cơ hội. Nhu cầu về nhà ở của đại đa số người dân không được đáp ứng, không chỉ gây ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống an sinh xã hội mà còn dẫn đến sự bất ổn dài hạn cho thị trường bất động sản và tạo hệ lụy rủi ro kinh tế vĩ mô”, ông Đính nhận định.

Để giảm giá nhà, VARS đề xuất Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh việc cải thiện hạ tầng kết nối, phát triển mạnh các khu đô thị theo mô hình TOD – mô hình phát triển đô thị tập trung vào giao thông công cộng. Đây là xu hướng tất yếu để giải quyết bài toán về nhà ở cho người dân đô thị Việt Nam.

Nếu các khu đô thị được xây dựng xung quanh các trục giao thông công cộng như tàu, metro, xe buýt nhanh, với hạ tầng kết nối được cải thiện người dân có thể chấp nhận đi xa hơn để mua nhà nhằm được hưởng chất lượng cuộc sống tốt hơn trong khi mua được nhà với mức giá thấp hơn. Khi nguồn cung đủ lớn và phù hợp, giá nhà theo đó sẽ được điều chỉnh về mức cân bằng của cán cân cung – cầu thực.