Dồn hết tiền mua căn hộ “cách trung tâm 20 phút đi xe” nhưng gần chục năm qua, gia đình chị Vân ở phường Gò Vấp mất 3-4 giờ để đi lại, không còn thời gian nghỉ ngơi.
6h30 mỗi ngày, chị Thúy Vân cùng chồng chia nhau chở hai con đi học từ căn hộ tại khu CityLand Park, phường Gò Vấp. Chị đưa con gái đến trường gần sân bay Tân Sơn Nhất rồi tới nơi làm việc ở khu vực Lăng Cha Cả. Chồng chị chở con trai tới trường đại học trên đường Điện Biên Phủ trước khi vào trung tâm thành phố làm việc.
Quãng đường chưa đến 10 km nhưng vợ chồng chị thường mất hàng giờ len lỏi qua các tuyến Phan Văn Trị, Nguyễn Kiệm, Bạch Đằng và khu vực quanh sân bay. Hai buổi chiều mỗi tuần, chị tiếp tục đưa con đi học đàn, học võ. Có hôm gần 21h cả gia đình mới quây quần bên nhau.
Việc đi lại chiếm 3-4 giờ mỗi ngày khiến thời gian nghỉ ngơi, sinh hoạt gia đình bị thu hẹp. Nhắc lại quyết định mua căn hộ năm 2018, chị cho biết dự án từng quảng bá chỉ mất 10 phút ra sân bay và khoảng 20 phút vào trung tâm thành phố.
“Thực tế có ngày chỉ đi học và đi làm mất gần nửa buổi sáng”, người phụ nữ 40 tuổi nói. Theo chị, suốt 8 năm qua đường sá gần như không thay đổi, trong khi chung cư liên tục mọc lên khiến lời quảng cáo khi dự án rao bán ngày càng xa thực tế.
Tình cảnh của gia đình chị Vân không phải cá biệt. Tại nhiều khu vực nội thành TP HCM, tốc độ mọc lên của các tòa nhà đang vượt xa khả năng đáp ứng của hạ tầng hiện hữu.
Dòng xe ùn tắc kéo dài trên đường Ngô Tất Tố có 2 làn, bên cạnh là loạt cao ốc, chung cư, giữa tháng 5. Ảnh: Đình Văn
Giờ tan tầm giữa tháng 5, dòng ôtô ken đặc trên tuyến Ngô Tất Tố, phường Thạnh Mỹ Tây, nhích từng mét qua đoạn dài khoảng một km. Nhiều xe máy phải leo lên vỉa hè để thoát khỏi dòng phương tiện ùn ứ.
Đây là trục kết nối trung tâm TP HCM với khu vực Bình Thạnh cũ và cửa ngõ vòng xoay Hàng Xanh nhưng chỉ rộng hai làn xe. Trên đoạn tuyến ngắn tập trung nhiều trường học, cơ sở đào tạo, hàng quán, văn phòng cùng các tòa nhà cao tầng.
Áp lực càng lớn khi khu vực này có thêm nhiều dự án nhà ở với gần 1.000 căn hộ, trong đó có tòa nhà cao 30 tầng. Tuyến này đồng thời là lối ra vào các cụm chung cư Mỹ Đức và Phạm Viết Chánh nằm cách đó vài trăm mét.
Thường lái ôtô từ công ty ở phường Sài Gòn về nhà gần bến xe Miền Đông cũ, chị Thanh Nga, 35 tuổi, cho biết luôn cảm thấy căng thẳng mỗi khi đi qua khu vực này.
“Đường nhỏ nhưng cao ốc tập trung quá nhiều, dân cư đông đúc nên lúc nào cũng ngột ngạt”, chị nói.
Không riêng Ngô Tất Tố, nhiều nơi có mật độ xây dựng cao tại TP HCM cũng đang chịu áp lực lớn về hạ tầng.
Ở phía nam thành phố, dọc trục Nguyễn Hữu Thọ hiện tập trung khoảng 100.000 căn hộ, khiến cửa ngõ qua cầu Kênh Tẻ và đường Khánh Hội thường xuyên ùn ứ vào giờ cao điểm. Tương tự, các tuyến Nguyễn Hữu Cảnh, Hồng Hà, Phổ Quang và khu vực quanh sân bay Tân Sơn Nhất liên tục xuất hiện các dự án nhà ở, cao ốc trong khi mạng lưới đường sá gần như không được mở rộng tương xứng.
Theo Sở Xây dựng, riêng khu vực TP HCM cũ có hơn 1.500 chung cư cùng hàng loạt tổ hợp nhà ở, thương mại, văn phòng tập trung ở nội thành. Nhiều tuyến đường phải gánh lượng dân cư vượt xa thời điểm quy hoạch ban đầu. Thành phố hiện còn 22 điểm ùn tắc kéo dài. Tỷ lệ đất dành cho giao thông mới đạt khoảng 15% diện tích đô thị, thấp hơn đáng kể so với mục tiêu 20-25% theo quy hoạch.
Áp lực cũng lan sang các không gian công cộng. Diện tích cây xanh bình quân tại TP HCM chỉ khoảng 0,55 m2/người, thấp hơn nhiều so với tiêu chuẩn tối thiểu 7 m2/người đối với đô thị loại đặc biệt và còn cách xa mức 10-15 m2/người của nhiều thành phố phát triển trên thế giới.
Lĩnh vực giáo dục cũng đối mặt sức ép tương tự. Hiện thành phố còn 42 phường, xã thiếu trường lớp, trong khi bình quân mới đạt khoảng 277 phòng học trên 10.000 dân trong độ tuổi đi học.
Hơn thập kỷ TP HCM muốn “kiểm soát cao ốc”
Tại buổi tiếp xúc cử tri gần đây, Bí thư Thành ủy TP HCM Trần Lưu Quang cho biết dân số thành phố hiện đã vượt 14 triệu người. Nếu tăng lên 20-21 triệu người trong tương lai, áp lực lên hạ tầng sẽ còn nặng nề hơn.
Vì vậy, thành phố định hướng hạn chế phát triển thêm chung cư cao tầng ở trung tâm và các nơi đông dân cư, thay vào đó mở rộng không gian đô thị ra các khu vực ngoại vi gắn với đầu tư hạ tầng kết nối. Những khu đất có vị trí thuận lợi, có khả năng phát triển thành công viên sẽ được ưu tiên dành cho không gian công cộng.
Thực tế, đây không phải lần đầu TP HCM đối mặt với bài toán kiểm soát phát triển cao tầng tại khu vực trung tâm.
Chung cư ở phường Thạnh Mỹ Tây, TP HCM, tháng 5/2026. Ảnh: Đình Văn
Khoảng một thập niên trước, thành phố nhiều lần đề cập việc hạn chế xây dựng chung cư, cao ốc trong nội đô nhằm giảm áp lực lên hạ tầng. Năm 2017, UBND TP HCM yêu cầu rà soát, hạn chế cấp phép các dự án nhà ở cao tầng tại trung tâm và những nơi thường ùn tắc. Sau đó, thành phố tiếp tục nghiên cứu các tiêu chí đánh giá tác động giao thông của dự án bất động sản trước khi cấp phép.
Dù vậy, việc kiểm soát không dễ thực hiện. Nhiều dự án đã được phê duyệt từ trước và phù hợp với quy hoạch phân khu cũng như các chỉ tiêu sử dụng đất hiện hành.
Theo Sở Xây dựng, TP HCM hiện chưa có bộ công cụ đầy đủ để đánh giá sức chịu tải tổng thể của hạ tầng đô thị hoặc lượng dân cư cộng dồn từ nhiều dự án trong cùng một khu vực. Việc thẩm định chủ yếu vẫn dựa trên từng dự án riêng lẻ, trong khi tác động thực tế lại diễn ra trên quy mô toàn khu vực, khiến áp lực lên hạ tầng ngày càng gia tăng theo thời gian.
Theo ThS Đoàn Hồng Đức, Ban Phát triển Hạ tầng, Đại học Giao thông Vận tải TP HCM, áp lực hạ tầng hiện nay không xuất phát từ một vài dự án riêng lẻ mà là hệ quả cộng dồn của hàng chục, thậm chí hàng trăm dự án trong cùng khu vực suốt nhiều năm.
Ông cho rằng TP HCM đã gia tăng mạnh mật độ xây dựng và dân số ở khu vực lõi đô thị, trong khi giao thông công cộng, trường học, bệnh viện, công viên và các hạ tầng xã hội khác không theo kịp tốc độ phát triển.
“Một tuyến đường hay trường học phải phục vụ cho cả khu vực, không phải một dự án. Khi nhiều dự án cùng xuất hiện, áp lực sẽ cộng dồn lên toàn bộ hệ thống hạ tầng”, ông nói.
Theo ông Đức, nhiều dự án khi được phê duyệt đều đáp ứng đầy đủ các tiêu chí quy hoạch và pháp lý. Tuy nhiên, nếu chỉ đánh giá từng dự án riêng lẻ mà không xem xét tổng thể khu vực, nguy cơ quá tải là khó tránh khỏi.
“Đúng quy hoạch ở cấp dự án chưa chắc đã đúng ở quy mô đô thị”, ông nhận định.
Chuyên gia cho rằng TP HCM hiện thiếu cơ chế đánh giá sức chịu tải của cả khu vực và chưa có hệ thống giao thông công cộng đủ mạnh để định hướng dân cư tới các cực phát triển mới.
“TP HCM hiện mới chỉ nén dân số và nén xây dựng, chưa đạt mô hình đô thị nén đúng nghĩa”, ông nói.
Chung cư, cao ốc dày đặc dọc đường Nguyễn Hữu Cảnh, phường Thạnh Mỹ Tây, tháng 5/2026. Ảnh: Đình Văn
Theo ông Đức, tại nhiều đô thị phát triển, mật độ dân cư cao luôn đi cùng mạng lưới giao thông công cộng hiệu quả, không gian công cộng đầy đủ và hệ thống dịch vụ xã hội đáp ứng nhu cầu người dân. Trong khi đó, phần lớn người ở TP HCM phụ thuộc vào xe cá nhân đi học, đi làm và tiếp cận các dịch vụ thiết yếu.
“Khi giao thông công cộng chưa đóng vai trò chủ đạo, việc tiếp tục gia tăng dân số trong khu vực lõi sẽ khiến áp lực lên hạ tầng ngày càng lớn”, ông nói.
KTS Ngô Viết Nam Sơn cho rằng sau nhiều năm phát triển, khu vực trung tâm TP HCM đang tiến gần giới hạn sức tải. “Khi dân số và lượng người đổ vào trung tâm ngày càng lớn, các tuyến đường hình thành từ nhiều thập niên trước gần như không còn khả năng mở rộng”, ông nói.
Theo ông, mỗi tòa nhà cao tầng mới không chỉ kéo theo thêm phương tiện giao thông mà còn tạo áp lực lên trường học, bãi đỗ xe, hệ thống cấp điện, cấp nước, cây xanh và các không gian công cộng.
“Đất dành cho giao thông, công viên hay quảng trường không tăng tương ứng với tốc độ gia tăng dân số thì chất lượng sống sẽ giảm dần”, ông nói. “Người dân cảm nhận rõ nhất qua tình trạng kẹt xe, thiếu chỗ vui chơi và thiếu không gian xanh”.
Nhóm phóng viên
Bài 2: ‘Chiến dịch’ lấy lại không gian xanh cho nội đô TP HCM