Chống bỏ cọc nhưng đừng loại người mua thật

Câu hỏi ấy cho thấy điều dễ bị bỏ qua. Việc không thanh toán là một sự kiện, còn nguyên nhân lại là vấn đề pháp lý khác.

Để “giải pháp tạm thời” thành “quy tắc lâu dài”

Có người cố tình trả giá cao để tạo mặt bằng giá ảo rồi bỏ cọc. Nhưng cũng có người dừng giao dịch vì tài sản sai sót pháp lý hoặc xuất hiện trở ngại khách quan. Vì vậy đề xuất nâng tiền đặt trước lên từ 20% đến 50% giá khởi điểm và cấm người trúng đấu giá không thanh toán tiếp tục tham gia là hướng đi có lý do thực tiễn. Tuy nhiên, chống bỏ cọc chỉ công bằng khi nhắm đúng người cố ý thao túng.

Theo luật Đấu giá tài sản, mức tiền đặt trước đối với đấu giá đất ở cho cá nhân là từ 5% đến 20% giá khởi điểm. Từ ngày 6.1.2026, Nghị quyết 66.11/2026/NQ-CP quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo quy định của luật Đất đai cho phép áp dụng mức từ 10% đến 50% và cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm đối với người trúng đấu giá vi phạm nghĩa vụ nộp tiền. Nghị quyết có hiệu lực đến hết ngày 28.2.2027, trừ khi quy định tương ứng được thay thế sớm hơn. Dự thảo luật hiện muốn luật hóa chính sách này và nâng cả mức sàn lên 20%.

Trước khi biến giải pháp tạm thời thành quy tắc lâu dài, cơ quan quản lý cần trả lời bằng dữ liệu về đấu giá. Sau khi tăng tiền đặt trước thì tỷ lệ bỏ cọc giảm bao nhiêu, số người tham gia thay đổi thế nào, mức độ tập trung người mua và chênh lệch giữa giá khởi điểm với giá trúng tăng hay giảm? Nếu chưa có câu trả lời thì e rằng việc nâng mức sàn vẫn chủ yếu dựa trên trực giác rằng cọc càng cao thì người tham gia càng nghiêm túc.

Trực giác ấy đúng một phần. Tiền đặt trước cao khiến bỏ cọc đắt đỏ hơn nhưng vẫn là phép thử khả năng huy động tiền mặt, không phải phép thử về sự ngay tình. Một lô đất khởi điểm 4 tỉ đồng sẽ đòi 800 triệu đồng nếu đặt trước 20% và 2 tỉ đồng nếu áp dụng mức 50%. Người mua để ở khó thế chấp thửa đất chưa thuộc về mình, còn vay cầu nối có chi phí cao. Mức cọc cao vì thế có thể loại người trả giá thiếu trách nhiệm nhưng cũng loại người có nhu cầu thật, làm giảm cạnh tranh.

Tiền đặt trước được tính theo giá khởi điểm, không phải giá trúng. Nếu giá khởi điểm thấp xa thị trường, mức 50% vẫn có thể chưa đủ ngăn tạo giá ảo vì số tiền có thể mất còn nhỏ so với lợi ích kỳ vọng. Ngược lại nếu giá khởi điểm đã sát thị trường thì 50% có thể trở thành bức tường vốn đối với phần lớn hộ gia đình. Tỷ lệ cao không thể bù cho giá khởi điểm thiếu chính xác.

Luật có thể giữ một khung đủ rộng nhưng không nên mặc nhiên coi 50% là lựa chọn an toàn, cũng không nhất thiết áp mức sàn 20% cho mọi lô đất ở. Tỷ lệ cụ thể phải được giải trình trong phương án đấu giá theo độ chênh giữa giá khởi điểm và giá thị trường, số lượng lô, lịch sử bỏ cọc và mức độ biến động giá. Mức từ 30% đến 50% nên dành cho cuộc đấu giá có nguy cơ cao, thay vì trở thành phản xạ quản lý.

Người phá cuộc chơi phải trả giá đắt

Pháp luật hiện cho phép các bên thỏa thuận thay tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng. Nếu tiền đặt trước được nâng mạnh, cơ chế này cần trở nên thực chất hơn, với điều kiện bảo lãnh rõ ràng và không để tổ chức đấu giá tùy nghi từ chối. Bảo lãnh không xóa yêu cầu về năng lực tài chính nhưng có thể giảm áp lực phải khóa một lượng tiền mặt rất lớn trong thời gian chờ đấu giá.

Tiền đặt trước chỉ là lớp phòng ngừa đầu tiên. Lớp thứ hai là lệnh cấm tham gia đấu giá. Biện pháp này cần thiết vì trả giá cao rồi bỏ cọc có thể làm méo thông tin thị trường, kéo dài việc xử lý đất và phát sinh chi phí tổ chức lại. Nhưng đây là biện pháp hạn chế quyền cá nhân nên căn cứ, phạm vi và thời hạn phải chặt chẽ, không thể là hệ quả tự động của việc hủy kết quả.

Quy định đang áp dụng cấm từ 2 đến 5 năm đối với người không nộp tiền và từ 6 tháng đến 3 năm đối với người nộp không đầy đủ. Cách phân loại này dễ làm nhưng chưa phản ánh hết lỗi. Người không nộp có thể đang phản đối sai sót nghiêm trọng của hồ sơ đất; người cố ý thao túng lại có thể nộp tượng trưng để vào khung nhẹ hơn. Luật phải xét mục đích, tỷ lệ nghĩa vụ đã thực hiện, lịch sử vi phạm và hậu quả thực tế.

Cần tách 3 nhóm trường hợp. Người cố ý trả giá cao, thông đồng hoặc dùng kết quả đấu giá để tạo giá ảo rồi không thanh toán phải bị xử lý nghiêm. Người không thanh toán do khó khăn tài chính vẫn phải chịu hậu quả về tiền đặt trước, nhưng không nên bị đánh đồng với thao túng. Trường hợp bất khả kháng hoặc có căn cứ cho thấy quy hoạch, diện tích, ranh giới, điều kiện giao đất hay thông tin công bố có sai sót đáng kể thì phải xem xét loại trừ trách nhiệm. Không thể dùng lệnh cấm để buộc người mua nhận một tài sản khác với tài sản được mời mua.

ẢNH: NGUYỄN TRƯỜNG

Trước khi quyết định cấm, cơ quan có thẩm quyền phải thông báo hành vi, cho người liên quan tiếp cận tài liệu và giải trình. Quyết định phải nêu lý do lựa chọn thời hạn và phạm vi. Pháp luật đã ghi nhận quyền khiếu nại, khởi kiện và yêu cầu đăng tải quyết định trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia. Phạm vi cấm cần được cá thể hóa. Người tái phạm hoặc thao túng ở nhiều địa phương có thể bị cấm đấu giá đất ở trên toàn quốc. Với vi phạm lần đầu, cần cân nhắc thời hạn ngắn hơn. Không nên mở rộng lệnh cấm sang người thân, doanh nghiệp liên quan hoặc người được ủy quyền nếu chưa chứng minh họ đứng tên hộ hay cùng vi phạm.

Muốn lệnh cấm có hiệu lực, dữ liệu phải nhận diện đúng người. Hệ thống cần đối chiếu bằng mã định danh cá nhân ở lớp nghiệp vụ, còn phần công khai chỉ hiển thị thông tin cần thiết. Mỗi trường hợp phải thể hiện rõ đang có hiệu lực, tạm dừng, bị hủy hay đã hết hạn. Khi khiếu nại được chấp nhận hoặc tòa án hủy quyết định, dữ liệu phải được sửa ngay. Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân yêu cầu việc chỉnh sửa bảo đảm tính chính xác và cho phép chủ thể yêu cầu sửa thông tin.

Đấu giá đất thành công không phải là phiên có con số cao nhất trên màn hình. Thành công phải được đo bằng cạnh tranh thực chất, thu được tiền và giao được đất có hồ sơ pháp lý đầy đủ. Nâng tiền đặt trước chỉ là một phần của lời giải. Phần còn lại là giá khởi điểm sát thực tế, tỷ lệ theo rủi ro, phân loại đúng nguyên nhân bỏ cọc, quyền giải trình và dữ liệu chính xác. Chính sách tốt phải làm người phá cuộc chơi trả giá đắt, chứ không buộc người mua thật đứng ngoài từ đầu.